Comprei o imóvel, mas não consigo transferir a propriedade. E agora?

O imóvel foi comprado, o preço foi integralmente pago, a família mora nele há anos — e a matrícula continua no nome de outra pessoa. É uma situação muito mais comum do que se imagina, e ela tem solução própria: a adjudicação compulsória.

O que aconteceu, juridicamente

No Brasil, a propriedade imobiliária se transfere pelo registro do título na matrícula, não pelo pagamento nem pela entrega das chaves. Quem pagou e recebeu o imóvel mas não registrou nada tem direito à propriedade, mas ainda não é proprietário.

Enquanto esse registro não acontece, o imóvel permanece juridicamente no patrimônio do vendedor. Isso significa que ele pode ser penhorado por dívidas de alguém que não mora ali há uma década, entrar em inventário de uma pessoa que já vendeu o bem, ou ser objeto de nova negociação. Além disso, quem está na posse não consegue financiar, não consegue vender com segurança e não consegue oferecer o imóvel em garantia.

A adjudicação compulsória é o instrumento que resolve isso: ela supre a manifestação de vontade do vendedor e permite que o registro seja feito em nome de quem efetivamente comprou.

Situações típicas

O vendedor desapareceu, mudou de cidade ou simplesmente não atende mais. Faleceu, e os herdeiros não se organizaram ou discordam entre si. Era uma empresa que encerrou as atividades. Está vivo e localizável, mas se recusa a assinar, às vezes exigindo valores adicionais. Ou, o mais frequente de todos: ninguém se recusou a nada — o contrato foi assinado, o preço foi pago, e simplesmente ninguém levou o documento a registro.

Em todos esses casos o caminho é o mesmo.

O contrato não precisava estar registrado

Este é o ponto que mais gera insegurança, e vale afirmá-lo com clareza: o direito de adjudicar não depende de a promessa de compra e venda ter sido registrada na matrícula.

Houve época em que se discutia isso, mas o Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão na Súmula 239. O que se exige é a prova do negócio e da quitação, não a formalidade registral que justamente deixou de ser feita.

Existem dois caminhos

Pela via extrajudicial. Desde 2022 a legislação permite que a adjudicação seja processada diretamente no cartório de registro de imóveis, sem ação judicial. É o caminho mais rápido quando a documentação está em ordem e não há litígio.

O procedimento envolve, em linhas gerais, uma ata notarial lavrada em tabelionato atestando os fatos, a prova do contrato e da quitação, certidões, a notificação do vendedor para que se manifeste em prazo determinado, e a atuação de advogado. Não havendo impugnação, o registrador promove o registro em nome do comprador.

Pela via judicial. Continua necessária quando o vendedor impugna, quando há disputa entre herdeiros, quando a documentação tem lacunas que o cartório não aceita suprir, ou quando surgem questões que exigem produção de prova. A sentença substitui a declaração de vontade do vendedor e serve de título para o registro.

A escolha entre as duas vias não é preferência: depende do que a análise da matrícula e dos documentos revelar.

O que reunir

O núcleo probatório costuma ser:

• O contrato de compra e venda, promessa, cessão ou instrumento particular, com todas as assinaturas
• A prova completa da quitação — recibos, comprovantes de transferência, extratos, termo de quitação
• A certidão de matrícula atualizada do imóvel
• Documentos do vendedor, incluindo certidão de óbito e dados dos herdeiros, quando for o caso
• Comprovantes que demonstrem a posse ao longo do tempo: contas de consumo, IPTU pago, correspondências, benfeitorias realizadas

A prova de quitação é a peça mais sensível. Quando o pagamento foi feito em espécie, décadas atrás, sem recibo formal, a reconstrução é trabalhosa — mas frequentemente possível, somando testemunhas, registros bancários da época e o próprio comportamento das partes ao longo dos anos.

Complicações que mudam a estratégia

Dívidas do vendedor. Se ele acumulou débitos depois da venda e o imóvel foi penhorado, a discussão ganha uma camada: é preciso demonstrar a anterioridade da aquisição e a boa-fé. A posse antiga e documentada é o que sustenta essa tese.

Vendedor falecido. A adjudicação se dirige ao espólio ou aos herdeiros. Quando não há inventário aberto, isso pode precisar ser resolvido antes ou em paralelo.

Cadeia de negócios sucessivos. Imóveis vendidos duas ou três vezes por contrato de gaveta, sem nenhum registro no meio, exigem reconstituir toda a sequência.

Imóvel sem matrícula individualizada. Loteamentos irregulares e áreas não desmembradas podem tornar a adjudicação inviável enquanto a situação registral não for resolvida. Aqui a usucapião às vezes é o caminho mais direto — e, dependendo do tempo de posse e da documentação, pode ser inclusive a melhor opção mesmo quando as duas são possíveis.

Sobre custos e tributos

A regularização envolve o ITBI, que é devido, emolumentos e custas. Em alguns casos há discussão sobre a base de cálculo e o momento do fato gerador, sobretudo quando a aquisição é muito antiga. Vale levantar esse custo antes de iniciar, para não interromper o processo no meio.

Não deixe envelhecer

O direito não desaparece pelo simples decurso do tempo, mas o problema piora sozinho. Vendedores morrem, empresas são baixadas, herdeiros se multiplicam a cada geração, documentos se perdem, e dívidas alheias se acumulam sobre um imóvel que continua registrado em nome de terceiro.

Cada ano de espera torna a regularização mais cara e mais demorada. Se a sua situação é essa, o primeiro passo é simples e barato: peça a certidão de matrícula atualizada e veja em que estado as coisas realmente estão.