Comprei o imóvel, mas não consigo transferir a propriedade. E agora?

O imóvel foi comprado, o preço foi pago e a posse já foi entregue, mas a matrícula continua em nome do vendedor. Essa situação é comum em contratos antigos, compras feitas por instrumento particular e negócios em que a escritura definitiva nunca chegou a ser assinada.

Quando existe obrigação de transferir o imóvel e o vendedor não pratica o ato necessário, a adjudicação compulsória pode ser o instrumento adequado para viabilizar o registro da propriedade.

O que aconteceu juridicamente

No Brasil, a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. O pagamento do preço e a entrega das chaves, por si sós, não alteram o proprietário que aparece na matrícula.

Quem possui contrato e cumpriu suas obrigações pode ter direito de exigir a transferência, mas ainda não figura como proprietário registral enquanto o título adequado não é levado a registro.

Manter o imóvel em nome do vendedor pode gerar dificuldades. O bem pode ser alcançado por discussões relacionadas ao titular registral, integrar inventário, ser objeto de novas negociações ou simplesmente se tornar mais difícil de regularizar com o passar do tempo.

A adjudicação compulsória busca suprir a declaração de vontade necessária e permitir o registro em nome de quem possui o direito à aquisição.

Em quais situações a adjudicação pode ser útil

O problema aparece de diferentes formas:

1. o vendedor desapareceu ou não responde;
2. o vendedor se recusa a assinar a escritura sem justificativa;
3. o vendedor faleceu depois da contratação;
4. a empresa vendedora encerrou suas atividades;
5. houve uma sequência de cessões ou contratos particulares sem registro;
6. o preço foi pago, mas ninguém concluiu a formalização registral.

Essas situações não são juridicamente idênticas. Antes de escolher o procedimento, é necessário examinar a matrícula, o contrato, a prova do pagamento e a situação atual de quem deveria outorgar o título.

O contrato precisava estar registrado?

Não necessariamente.

A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Isso é especialmente importante em contratos antigos e negócios particulares que nunca chegaram à matrícula.

A falta de registro do compromisso, contudo, não dispensa a prova do negócio, do cumprimento das obrigações do comprador e dos demais requisitos aplicáveis ao caso.

Adjudicação compulsória extrajudicial

Desde a inclusão do art. 216-B na Lei de Registros Públicos, a adjudicação compulsória também pode ser processada diretamente no Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial, quando o caso comporta a via extrajudicial.

O procedimento é regulamentado nacionalmente pelo Conselho Nacional de Justiça e exige atuação de advogado.

Entre os documentos previstos na legislação estão o instrumento que comprova a promessa, cessão ou sucessão, a prova do inadimplemento da obrigação de formalizar a transferência, ata notarial, certidões relacionadas à inexistência de litígio sobre o contrato, comprovante de ITBI e procuração com poderes específicos.

O registrador analisa os documentos e promove as notificações necessárias. Se o procedimento preencher os requisitos e não houver obstáculo que exija decisão judicial, o registro pode ser realizado em nome do adquirente.

A ata notarial integra o procedimento extrajudicial

A Lei de Registros Públicos e a regulamentação do CNJ preveem a ata notarial entre os elementos do procedimento extrajudicial.

Ela serve para documentar fatos relevantes à adjudicação, incluindo a identificação do imóvel, o histórico do negócio, o pagamento e as circunstâncias relacionadas ao inadimplemento da obrigação de transferir.

A ata, sozinha, não transfere a propriedade. Ela integra o conjunto documental que será analisado pelo Registro de Imóveis.

E se o vendedor faleceu?

A morte do vendedor não obriga automaticamente o comprador a abrir um inventário apenas para conseguir regularizar o imóvel.

A regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial admite a notificação dos herdeiros legais quando o titular de direitos registrado faleceu, desde que seja possível identificá-los adequadamente. Se houver inventário, a notificação pode ser dirigida ao inventariante nos termos das normas aplicáveis.

Portanto, a inexistência de inventário deve ser analisada, mas não significa, por si só, que a adjudicação extrajudicial seja inviável.

O caso fica mais complexo quando existe disputa entre sucessores, dúvida sobre a cadeia sucessória ou impugnação relevante ao negócio.

Quando a via judicial continua necessária

A adjudicação judicial permanece disponível e pode ser necessária quando existe conflito que não pode ser resolvido administrativamente, impugnação consistente, lacuna probatória relevante ou outra questão que exija produção de prova e decisão jurisdicional.

Na via judicial, a sentença pode suprir a manifestação de vontade do vendedor e servir como título para o registro, desde que os requisitos do direito à transferência sejam reconhecidos.

Não existe uma regra segundo a qual a via extrajudicial será sempre mais adequada. A escolha depende do estado da documentação, da existência de oposição e dos problemas encontrados na matrícula.

O que reunir antes de começar

Uma análise inicial normalmente exige:

1. contrato de compra e venda, promessa, cessão ou instrumento equivalente;
2. aditivos e documentos posteriores;
3. comprovantes de pagamento ou termo de quitação;
4. certidão de matrícula atualizada;
5. documentos do vendedor e, quando aplicável, certidão de óbito e informações sobre sucessores;
6. comprovantes de posse e documentos relacionados ao imóvel;
7. correspondências ou notificações relacionadas à recusa ou impossibilidade de transferência.

A prova da quitação é particularmente importante. Quando a compra é muito antiga e os pagamentos foram feitos em dinheiro, a reconstrução documental pode exigir exame mais cuidadoso de recibos, documentos da época e comportamento posterior das partes.

Cadeia de contratos de gaveta

Alguns imóveis foram negociados sucessivamente sem que nenhuma transferência intermediária fosse registrada.

Nesses casos, é necessário reconstruir a cadeia de negócios e verificar se os instrumentos existentes permitem demonstrar a sucessão de direitos até o atual adquirente. A Lei de Registros Públicos admite que o histórico de cessões e sucessões seja considerado no procedimento, mas lacunas importantes podem impedir uma solução simples.

Imóvel sem matrícula individualizada ou com problema registral

A adjudicação não corrige todo tipo de irregularidade imobiliária.

Se o imóvel não possui matrícula individualizada, integra loteamento irregular, depende de desmembramento ou apresenta divergência registral relevante, pode ser necessário resolver previamente outra questão.

Em algumas situações, usucapião, retificação, regularização fundiária ou outro procedimento pode ser mais adequado. A existência de contrato de compra e venda não significa automaticamente que adjudicação será a melhor solução.

ITBI e custos do procedimento

Na adjudicação compulsória extrajudicial, o art. 216-B da Lei de Registros Públicos prevê o comprovante de pagamento do ITBI entre os documentos do pedido.

Além do tributo, podem existir custos de ata notarial, certidões, notificações, emolumentos de registro e honorários advocatícios. Os valores variam conforme o Estado, o município, o valor do imóvel e as providências necessárias.

Por isso, vale levantar os custos concretos antes de iniciar o procedimento.

Não deixe o problema envelhecer

A passagem do tempo pode tornar a regularização mais difícil. Vendedores falecem, empresas são encerradas, herdeiros se multiplicam, documentos desaparecem e novos atos podem ser lançados na matrícula.

Se o imóvel foi comprado e pago, mas continua registrado em nome de terceiro, um bom primeiro passo é obter a matrícula atualizada e reunir o contrato e os comprovantes de pagamento. Com esses documentos é possível identificar qual caminho de regularização faz sentido.

Para quem ainda está antes da compra, veja também O que verificar antes de comprar um imóvel?.

Fontes e referências

Lei nº 6.015/1973, art. 216-B, Lei de Registros Públicos

STJ: Súmula 239

CNJ: Provimento nº 150/2023, adjudicação compulsória extrajudicial

Código Civil