O que verificar antes de comprar um imóvel?

Comprar um imóvel costuma ser a maior operação financeira da vida de uma família. E é também uma das poucas em que o comprador assina documentos definitivos com base, essencialmente, na palavra de quem está vendendo.

A boa notícia é que quase todo risco relevante é verificável antes da assinatura. A checagem custa uma fração do valor do negócio e leva alguns dias. O problema é que ela raramente é feita — e quando o defeito aparece, o dinheiro já mudou de mãos.

A matrícula é o documento central

Não é a escritura, não é o contrato, não é o carnê do IPTU. É a certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis competente.

A matrícula é a biografia do imóvel. Nela constam quem é o proprietário atual, toda a cadeia de proprietários anteriores, a descrição e as medidas do bem, e — o que mais importa — todos os ônus que recaem sobre ele: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, usufruto, servidão, indisponibilidade, ações judiciais em curso.

Peça sempre a versão atualizada, emitida nos dias anteriores ao negócio. Uma matrícula de seis meses atrás não serve: registros novos podem ter entrado nesse intervalo.

Desde 2016 a legislação reforçou a chamada concentração dos atos na matrícula, o que aumentou a confiabilidade desse documento — em linhas gerais, o que não está averbado ali tende a não poder ser opposto ao comprador de boa-fé. Isso torna a leitura da matrícula ainda mais decisiva, e não menos.

Investigue o vendedor, não só o imóvel

Um imóvel com matrícula limpa pode estar comprometido pela situação de quem o vende. Se o vendedor tem dívidas relevantes e o patrimônio dele não é suficiente para responder por elas, a venda pode ser questionada mais tarde por credores.

O conjunto usual de certidões inclui:

• Justiça Estadual, cível e execuções fiscais, na comarca do imóvel e no domicílio do vendedor
• Justiça Federal
• Justiça do Trabalho, incluindo a certidão de débitos trabalhistas
• Protestos, nos tabelionatos da região
• Tributos federais, quando o vendedor é pessoa jurídica

Encontrar uma ação não impede necessariamente o negócio. O que se avalia é a proporção entre o valor discutido e o patrimônio do vendedor, e o momento em que a ação foi ajuizada. Essa análise é técnica e vale ser feita antes de qualquer sinal.

Dívidas que seguem o imóvel

Algumas obrigações acompanham o bem, não a pessoa. Quem compra, herda:

IPTU e taxas municipais. Débitos tributários sub-rogam-se no adquirente. A certidão negativa de tributos municipais é a proteção — e ela precisa ser lida com atenção, porque nem toda certidão positiva significa dívida do imóvel.

Cotas de condomínio. Débitos condominiais são obrigação vinculada ao imóvel. Peça declaração do síndico ou da administradora, com data recente, informando a inexistência de débitos e também eventuais rateios extraordinários já aprovados em assembleia — uma obra de fachada aprovada na semana passada vai chegar na sua conta.

Contas de consumo. Água e luz merecem verificação, sobretudo em imóveis desocupados há tempo.

A construção está regular?

É comum encontrar imóveis cuja edificação nunca foi averbada na matrícula, ou que foram ampliados sem aprovação municipal. A área que existe no mundo real não corresponde à área registrada.

Isso importa por três razões: dificulta ou impede o financiamento bancário, gera risco de multa e de exigência de demolição, e transfere ao comprador o custo e a burocracia da regularização posterior. Compare a descrição da matrícula com o imóvel físico e com a planta aprovada. Divergência de metragem é sinal de alerta, não detalhe.

Situações que pedem cuidado redobrado

Imóvel na planta. Verifique o registro da incorporação na matrícula, a existência de patrimônio de afetação e a saúde financeira da incorporadora. Sem incorporação registrada, a venda não deveria estar acontecendo.

Imóvel financiado ou com alienação fiduciária. A propriedade está com o banco até a quitação. É preciso estruturar a operação de forma que a baixa do gravame e a transferência ocorram de maneira coordenada.

Imóvel em inventário. Enquanto o espólio não é partilhado, a venda depende de autorização e da concordância de todos os herdeiros. Falta a assinatura de um só e o negócio não se completa.

Vendedor casado. Dependendo do regime de bens, a venda exige a anuência do cônjuge. A ausência dessa outorga é causa de anulação.

Venda por procuração. Confira a validade, os poderes específicos para alienar e, sobretudo, se o outorgante está vivo — a morte extingue a procuração, e falsificação nessa modalidade é frequente.

Escritura não é propriedade

Vale repetir, porque é a confusão mais custosa do direito imobiliário brasileiro: a propriedade só se transfere com o registro do título na matrícula.

A escritura pública, lavrada em tabelionato de notas, formaliza o negócio entre as partes. Mas quem assina a escritura e não a leva a registro não é dono — e corre o risco concreto de o imóvel ser penhorado por dívida do vendedor ou até vendido novamente a terceiro.

Do mesmo modo, contrato de compra e venda, ainda que assinado, reconhecido em firma e integralmente pago, não transfere propriedade sozinho.

Reserve o custo da formalização

Além do preço, a aquisição envolve ITBI, emolumentos do tabelionato e custas do registro. A soma varia conforme o município e o valor do imóvel, e costuma representar algo em torno de 4% a 5% do total. Deixar esse valor de fora do planejamento é o que faz muita gente assinar a escritura e adiar o registro — exatamente o que não se deve fazer.

Em resumo

A verificação prévia é a etapa mais barata e mais desprezada de toda a operação. Matrícula atualizada, certidões do vendedor, situação fiscal e condominial, regularidade da construção e conferência da capacidade de quem assina cobrem a maior parte dos problemas.

Nenhum desses documentos é difícil de obter. O difícil é lê-los sabendo o que procurar — e é aí que uma análise antes da assinatura, e não depois, faz diferença.