O que verificar antes de comprar um imóvel?

Comprar um imóvel costuma envolver uma das maiores operações financeiras da vida de uma pessoa ou de uma família. Por isso, a análise não deve se limitar à visita ao imóvel, ao preço e à assinatura do contrato.

Boa parte dos riscos jurídicos pode ser identificada antes do pagamento ou da escritura. O objetivo da verificação prévia é entender quem é o proprietário, quais direitos e gravames estão registrados, se o vendedor possui capacidade para contratar e se existem problemas capazes de afetar a aquisição.

A matrícula é o documento central

A certidão de matrícula atualizada, emitida pelo Registro de Imóveis competente, é o ponto de partida.

Ela identifica o imóvel e permite verificar quem figura como proprietário registral, sua descrição e os atos registrados ou averbados ao longo da matrícula. Podem constar, conforme o caso, hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhora, arresto, indisponibilidade, averbações relativas a determinadas ações e outros atos com repercussão registral.

Isso não significa que toda ação judicial envolvendo o proprietário aparecerá automaticamente na matrícula. A presença ou ausência de informação depende do tipo de ato e de sua efetiva averbação ou registro.

Por isso, peça certidão recente. Uma matrícula antiga pode não mostrar um gravame lançado depois de sua emissão.

A concentração dos atos na matrícula aumentou a proteção do adquirente

A Lei nº 13.097/2015 instituiu regras relevantes de concentração dos atos na matrícula. Em linhas gerais, determinados atos e situações jurídicas que pretendam produzir efeitos contra o adquirente precisam estar registrados ou averbados para serem oponíveis nos termos da lei.

A legislação foi posteriormente reforçada e alterada, inclusive pela Lei nº 14.382/2022. Hoje, o art. 54 da Lei nº 13.097/2015 também estabelece que, para a validade ou eficácia do negócio e para caracterização da boa-fé do terceiro adquirente, não se exige a obtenção de certidões forenses ou de distribuidores judiciais além dos documentos legalmente previstos.

Essa regra é importante porque evita apresentar ao comprador uma lista de certidões como se todas fossem requisito legal obrigatório para aquisição válida.

Ao mesmo tempo, uma due diligence pode ir além do mínimo legal. Dependendo do valor do negócio, do perfil do vendedor e dos riscos identificados, certidões adicionais continuam sendo úteis como instrumento de decisão e avaliação de risco, ainda que não sejam condição geral para caracterizar a boa-fé do adquirente.

Quando vale investigar também a situação do vendedor

Uma matrícula sem gravames não encerra toda análise possível. Em negócios de maior valor ou quando existem sinais de risco, pode ser prudente verificar a situação jurídica e financeira do vendedor.

A extensão da pesquisa depende do caso. Podem ser consultados, conforme a necessidade:

1. distribuidores da Justiça Estadual;
2. Justiça Federal;
3. Justiça do Trabalho;
4. protestos;
5. execuções fiscais e outras bases relacionadas ao perfil do vendedor;
6. certidões fiscais específicas, especialmente quando o alienante é pessoa jurídica.

Encontrar processo ou protesto não significa automaticamente que o imóvel não possa ser comprado. É preciso verificar a natureza da obrigação, o estágio do processo, o valor envolvido, a existência de constrições e a situação patrimonial do vendedor.

Algumas dívidas podem acompanhar o imóvel

Determinadas obrigações exigem atenção porque podem alcançar o adquirente.

IPTU e outros créditos tributários ligados ao imóvel

O art. 130 do Código Tributário Nacional prevê que créditos relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, além de determinadas taxas e contribuições de melhoria, sub-rogam-se no adquirente, ressalvadas as hipóteses legais.

Por isso, a situação fiscal do imóvel deve ser verificada antes da aquisição.

Condomínio

O art. 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Peça declaração atualizada da administração ou do síndico e, quando relevante, verifique também rateios extraordinários já aprovados, obras futuras e outras obrigações condominiais que possam impactar o custo da aquisição.

Água e energia não são, em regra, dívidas propter rem

É útil verificar a situação das contas de consumo, especialmente em imóveis desocupados ou com histórico confuso de ocupação. Mas água, esgoto e energia elétrica não devem ser colocados na mesma categoria de IPTU e condomínio.

A jurisprudência do STJ reconhece, como regra, natureza pessoal dessas obrigações, vinculada a quem efetivamente recebeu o serviço, e não à propriedade do imóvel.

A checagem continua sendo prudente para evitar problemas operacionais, mas a fundamentação jurídica é diferente.

A construção corresponde ao que está registrado?

Compare a realidade física do imóvel com a matrícula, o cadastro municipal e, quando necessário, os documentos de aprovação da construção.

É comum encontrar ampliações ou edificações não averbadas. Isso pode gerar exigências para financiamento, registro de negócios futuros, regularização municipal e atualização da própria matrícula.

Divergências relevantes de área não devem ser tratadas como detalhe. Antes da compra, é importante entender se a diferença decorre de simples falta de averbação, erro de descrição, reforma sem regularização ou problema maior de área e limites.

Situações que exigem cuidado específico

Imóvel na planta

Verifique se a incorporação imobiliária foi registrada e leia os documentos do empreendimento. Também é importante entender o regime patrimonial adotado, o cronograma e as condições contratuais.

Imóvel com alienação fiduciária

Quando existe financiamento com alienação fiduciária, o negócio precisa ser estruturado de forma compatível com o gravame. Não basta pagar diretamente ao vendedor e presumir que o registro será liberado depois.

Imóvel em inventário

Se o bem integra espólio ainda não partilhado, a venda precisa observar o procedimento sucessório aplicável.

No inventário judicial, o art. 619 do Código de Processo Civil prevê que o inventariante pode alienar bens, desde que ouvidos os interessados e exista autorização judicial. Portanto, não é correto afirmar que a venda sempre exige unanimidade de todos os herdeiros.

A forma adequada depende do estágio do inventário, da existência de conflito e do tipo de procedimento utilizado.

Vendedor casado

Dependendo do regime de bens e da natureza do imóvel, pode ser necessária outorga do cônjuge. O contrato deve ser conferido junto com certidão atualizada de estado civil e regime patrimonial.

Venda por procuração

Confira se a procuração está vigente e se contém poderes adequados para a operação. A morte do mandante, em regra, extingue o mandato, mas existem situações jurídicas específicas que podem exigir análise diferente. Por isso, procurações antigas ou negócios envolvendo representantes merecem conferência documental cuidadosa.

Escritura não é o mesmo que propriedade registrada

Pelo Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.

A escritura pública formaliza o negócio nos casos em que é exigida, mas não substitui o registro. Da mesma forma, contrato particular e pagamento integral não tornam o comprador automaticamente proprietário registral.

Isso é importante porque deixar o imóvel registrado em nome do vendedor pode gerar dificuldades posteriores. Se você já comprou e pagou um imóvel, mas não consegue obter a transferência, veja também o artigo Comprei o imóvel, mas não consigo transferir a propriedade. E agora?.

Reserve os custos de formalização

Além do preço do imóvel, a operação pode envolver ITBI, escritura, registro, certidões, avaliações e outros custos.

Não existe um percentual nacional único. ITBI varia conforme a legislação municipal e os emolumentos dependem do Estado, do valor do negócio e do ato praticado. O ideal é levantar previamente os custos efetivos na cidade e nas serventias responsáveis pela operação.

Em resumo

Antes de comprar um imóvel, comece pela matrícula atualizada. Depois, verifique a situação fiscal e condominial, a regularidade da construção, a capacidade de quem está vendendo e os riscos específicos do negócio.

Certidões adicionais do vendedor podem ser úteis em uma due diligence, mas é importante diferenciar prudência negocial de requisito legal obrigatório. A análise deve ser proporcional ao risco, ao valor e à complexidade da aquisição.

Fontes e referências

Lei nº 13.097/2015, art. 54

Código Tributário Nacional, art. 130

Código Civil, inclusive arts. 1.245 e 1.345

Código de Processo Civil, art. 619

STJ: débitos de água e esgoto como obrigação pessoal