Seu imóvel é parte do seu patrimônio — e decisões importantes exigem segurança jurídica.

A verificação alcança três frentes: o imóvel, o vendedor e a documentação da negociação. Sobre o imóvel, a certidão de matrícula atualizada é o documento central — nela constam a cadeia de proprietários, hipotecas, penhoras, usufrutos e demais ônus —, somada às certidões negativas de tributos municipais e à situação junto ao condomínio, já que débitos condominiais acompanham o bem e podem ser cobrados do novo proprietário.

Sobre o vendedor, buscam-se certidões nas justiças estadual, federal e do trabalho e certidões de protesto, para avaliar risco de fraude contra credores ou fraude à execução. Quando o imóvel está na planta, financiado, em inventário ou envolve pessoa jurídica, a verificação exige camadas adicionais.

Em muitos casos, sim. A legislação ampliou de forma significativa as vias extrajudiciais nos últimos anos: usucapião, adjudicação compulsória, retificação de área, inventário e divórcio consensuais e averbação de construção podem ser processados diretamente em cartório, com prazos geralmente menores.

O caminho extrajudicial, porém, pressupõe documentação em ordem e ausência de litígio — havendo discordância de confrontantes, de herdeiros ou de qualquer interessado, ou lacuna documental que não se resolva por outros meios, o pedido tende a ser remetido ao Judiciário. A definição da via mais adequada é feita depois de examinada a matrícula e a situação real do imóvel.

A usucapião exige posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono, pelo prazo previsto em lei. Esse prazo varia conforme a modalidade: quinze anos na forma extraordinária, reduzidos a dez quando há moradia habitual ou obras de caráter produtivo; dez anos na ordinária, reduzidos a cinco quando o possuidor tem justo título e boa-fé e nela estabeleceu moradia.

Há ainda modalidades especiais com prazos menores, voltadas a imóveis urbanos de até 250 m² ou rurais de até 50 hectares usados para moradia, e a hipótese de dois anos entre ex-cônjuges ou ex-companheiros em caso de abandono do lar. Imóveis públicos não são passíveis de usucapião, e a existência de contrato de locação ou comodato descaracteriza a posse com ânimo de dono.

Esse é o cenário típico da adjudicação compulsória, medida pela qual se obtém a transferência da propriedade suprindo a recusa ou a inércia do vendedor. O ponto de partida é o contrato: comprovada a quitação e o direito à aquisição, é possível buscar o registro em nome do comprador ainda que a promessa de compra e venda não tenha sido registrada na matrícula.

Desde 2022 existe também a via extrajudicial, processada diretamente no cartório de registro de imóveis, o que costuma tornar a solução mais rápida quando não há litígio. Situações em que o vendedor faleceu, mudou de estado civil, encerrou atividades ou acumulou dívidas exigem análise específica antes da escolha do caminho.

São documentos com funções distintas, e confundi-los é uma das causas mais comuns de insegurança em negócios imobiliários. A escritura pública é lavrada no tabelionato de notas e formaliza o negócio entre as partes — é o título. A matrícula é o cadastro do imóvel no cartório de registro de imóveis, onde ficam averbados todos os atos relativos ao bem: proprietários, ônus, penhoras, construções.

A distinção prática é direta: a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título na matrícula. Assinar a escritura sem levá-la a registro significa, juridicamente, não ser ainda o proprietário.