Fiz melhorias no imóvel alugado: o proprietário precisa me reembolsar?

Você pagou por uma reforma no imóvel alugado e, na saída, descobre que o proprietário não pretende devolver o valor. Antes de discutir o total gasto, confira o que foi feito e o que o contrato estabelece.

O custo da obra, sozinho, não define o direito ao reembolso. A análise envolve a finalidade da intervenção, a autorização, as condições ajustadas e a documentação.

Este artigo trata de locações urbanas submetidas à Lei nº 8.245/1991. Construções novas, acréscimos e contratos com regime especial podem exigir análise diferente da aplicável às benfeitorias comuns.

Qual é a diferença entre benfeitoria necessária, útil e voluptuária?

O art. 96 do Código Civil distingue as intervenções pela sua finalidade:

Tipo	Critério
Necessária	Conserva o bem ou evita sua deterioração
Útil	Aumenta ou facilita o uso do bem
Voluptuária	Serve ao deleite ou recreio, sem aumentar o uso habitual, ainda que tenha valor elevado

A classificação não depende apenas do nome usado no orçamento. Uma troca de instalação pode atender à conservação, à ampliação do uso ou a uma preferência estética, conforme a situação concreta.

Fotografias anteriores à obra, vistoria de entrada e avaliação técnica ajudam a explicar por que a intervenção foi realizada. Separar serviços com finalidades diferentes evita tratar uma reforma inteira como se tivesse uma única natureza.

Quando a lei prevê indenização?

O art. 35 da Lei do Inquilinato estabelece uma regra que admite disposição contratual expressa em contrário.

Na ausência dessa disposição, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário são indenizáveis mesmo sem autorização do locador. Para as úteis, a regra exige autorização. Nessas hipóteses legais, também se prevê direito de retenção.

Isso não significa que qualquer gasto apresentado será integralmente acolhido. A execução, a natureza da intervenção, o valor discutido e as condições contratuais precisam ser demonstrados.

A cláusula de renúncia pode impedir o reembolso?

Sim. A Súmula 335 do STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção nos contratos de locação.

Leia a cláusula antes de contratar serviços, inclusive quando a intervenção parecer necessária. Não presuma que o imóvel ter ficado melhor elimina o efeito do que foi ajustado.

Por outro lado, examine o contrato completo, aditivos e acordos específicos. É preciso identificar quais direitos foram objeto de renúncia e se houve ajuste posterior sobre determinada obra. Uma frase isolada não substitui essa leitura.

Autorização para reformar significa promessa de pagamento?

Não necessariamente. Consentir com a execução e assumir o custo são questões que devem ser esclarecidas separadamente.

Antes da obra, registre por escrito:

1. quais serviços serão executados;
2. quem autoriza e quais poderes possui para isso;
3. quem contrata e paga os prestadores;
4. se haverá reembolso, desconto ou nenhuma compensação;
5. como serão comprovados e aprovados os valores;
6. o que deverá permanecer ou ser retirado ao final da locação.

Se a administradora transmitir a autorização, preserve a mensagem e confira seu alcance. Evite depender apenas de uma conversa sem identificação dos serviços e das condições.

Posso descontar a obra do aluguel?

Não trate o gasto como autorização automática para reduzir ou deixar de pagar o aluguel. O pagamento continua sendo uma obrigação da locação, e uma compensação discutida pode gerar cobrança e conflito.

Se houver acordo para desconto, documente o valor, os meses, a forma de comprovação e a quitação correspondente. Quando não houver consenso, examine a via adequada para discutir o crédito antes de fazer abatimentos por conta própria.

A eventual retenção também exige análise dos requisitos e do contrato. Não é uma licença genérica para permanecer indefinidamente no imóvel ou ignorar as demais obrigações.

E se o reparo era obrigação do proprietário?

A Lei do Inquilinato também regula os deveres das partes. O locador responde, por exemplo, por vícios ou defeitos anteriores à locação. Já o locatário deve comunicar imediatamente danos cuja reparação caiba ao locador e reparar danos provocados por si ou pelas pessoas indicadas no art. 23.

Por isso, a apuração não deve se limitar à palavra “benfeitoria”. Identifique a origem do defeito, a urgência, as comunicações e quem tinha o dever de providenciar o serviço.

O art. 23, VI, exige consentimento prévio e escrito do locador para modificar a forma interna ou externa do imóvel. A regra de indenização de benfeitoria necessária não dispensa uma análise das demais obrigações aplicáveis.

Se houver infiltração em apartamento, veja também como a origem do vazamento influencia a responsabilidade.

Posso retirar o que instalei?

O art. 36 prevê que benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser retiradas ao fim da locação se isso não afetar a estrutura e a substância do imóvel.

Não aplique essa regra indistintamente a qualquer instalação. Confira a natureza do item, o contrato e o efeito técnico da retirada. Evite remover componentes que causem danos ou comprometam a segurança.

Na entrega, registre o estado do imóvel e os itens que permaneceram. A obrigação de devolução considera o estado recebido, ressalvado o desgaste do uso normal, nos termos do art. 23, III.

Quais provas devo reunir?

Organize contrato e aditivos, vistorias, fotografias com contexto, autorizações, orçamentos, notas fiscais, comprovantes de pagamento e comunicações sobre o defeito e a obra.

Separe o que comprova o gasto do que comprova a obrigação de reembolsar. Se houver divergência técnica sobre a natureza ou necessidade da intervenção, uma avaliação profissional pode ser relevante.

O acerto das benfeitorias não resolve sozinho a garantia locatícia. Consulte os cuidados com a devolução da caução em dinheiro e peça um demonstrativo separado de cada valor discutido no encerramento.

Fontes consultadas

Referências conferidas em 8 de novembro de 2026.

• Lei nº 8.245/1991, texto atualizado na Câmara dos Deputados, especialmente arts. 22, 23, 35 e 36.
• Código Civil, texto compilado no Planalto, art. 96.
• STJ: Súmula 335, sobre renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção.
• Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sobre publicidade e informação na advocacia.