Caução em dinheiro no aluguel: quando e como pedir a devolução?

A caução entregue no início do aluguel é uma garantia das obrigações da locação. Ela não se transforma automaticamente em pagamento definitivo ao proprietário nem deve desaparecer sem explicação quando o inquilino devolve o imóvel.

A devolução exige conferir o saldo da garantia e as obrigações pendentes. O comprovante do depósito, as vistorias e o registro da entrega das chaves ajudam a separar o que precisa ser restituído do que pode ser discutido no acerto final.

Qual é o limite da caução em dinheiro?

O art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 estabelece o limite de três meses de aluguel para a caução em dinheiro.

Esse teto é próprio da modalidade em dinheiro. A lei também admite caução em bens, com formalidades diferentes. Não se deve aplicar a qualquer garantia a mesma regra do depósito em dinheiro.

Confira se a quantia exigida foi identificada como caução no contrato e no recibo. Isso evita confusão com aluguel antecipado, taxa de administração ou outra cobrança.

O dinheiro deve render em benefício de quem?

A caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança. A lei determina que todas as vantagens decorrentes do depósito revertam ao locatário quando a soma for levantada.

Peça o comprovante da aplicação e o extrato que permita conferir o saldo. Restituir apenas o valor nominal, sem examinar os rendimentos, pode deixar o acerto incompleto.

Se o dinheiro não foi aplicado como exigido, isso não torna irrelevante o direito aos benefícios previstos em lei. Será necessário apurar o período, o valor e a forma adequada de recomposição, sem presumir uma taxa escolhida livremente por uma das partes.

Podem exigir caução e fiador ao mesmo tempo?

O art. 37, parágrafo único, proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.

Assim, exigir caução em dinheiro junto com fiança ou seguro-fiança para garantir o mesmo contrato contraria essa vedação. Já um seguro do imóvel não é necessariamente um seguro-fiança: é preciso identificar o que cada produto efetivamente cobre.

A análise deve considerar o conteúdo da exigência, e não apenas o nome usado pela imobiliária ou no recibo. Se houver substituição de garantia durante a locação, documente o encerramento da anterior e as condições da nova.

Quando a caução deve ser devolvida?

O art. 39 prevê, salvo disposição contratual contrária, que a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo se a locação tiver sido prorrogada por prazo indeterminado.

No encerramento, confira a entrega das chaves, a vistoria e as obrigações de aluguel e encargos que ainda precisem ser acertadas. A existência de uma pendência precisa ser identificada e demonstrada, não apenas mencionada de forma genérica.

A Lei do Inquilinato não fixa um prazo geral único de trinta dias para restituir toda caução em dinheiro. Leia a cláusula contratual e peça uma posição escrita com os valores, os documentos e a data proposta para o acerto. Isso não autoriza retenção indefinida sem justificativa.

O proprietário pode descontar qualquer reparo?

O art. 23, III, exige a devolução do imóvel no estado em que foi recebido, ressalvado o desgaste de uso normal. O inciso V trata da reparação de danos provocados pelo locatário e pelas pessoas ali indicadas.

É necessário comparar as vistorias de entrada e de saída, fotografias, comunicações sobre defeitos e documentos dos reparos. Um defeito anterior à locação ou a deterioração normal não pode ser tratado automaticamente como dano causado pelo inquilino.

Peça a discriminação dos itens e a demonstração dos valores cobrados. A mera afirmação de que “foi necessário reformar” não esclarece a origem, a responsabilidade nem o custo.

Cláusulas sobre pintura e conservação também precisam ser lidas à luz do estado inicial e dos fatos documentados. Não há resposta única para todo imóvel.

Aluguéis e encargos pendentes podem entrar no acerto?

A garantia pode responder por obrigações da locação, conforme o contrato e a lei. Mas isso exige identificar o débito, o período e quem era responsável pela despesa.

Em condomínio, por exemplo, despesas ordinárias e extraordinárias têm regras diferentes. Consulte quais despesas condominiais cabem ao inquilino antes de aceitar um desconto.

Se houver devolução antecipada, eventual multa também precisa ser conferida separadamente. A existência de caução não torna correta qualquer multa nem elimina o dever de observar sua proporcionalidade. Veja como conferir a multa por sair antes do prazo.

O acerto deve relacionar o saldo atualizado da garantia, os débitos comprovados e o resultado. Se houver divergência sobre parte da cobrança, identifique expressamente o valor discutido.

Posso deixar de pagar os últimos aluguéis para usar a caução?

Não presuma que o depósito autoriza deixar de pagar. A caução serve como garantia, e sua existência não altera automaticamente os vencimentos das obrigações.

Se as partes desejarem compensar valores no encerramento, formalizem por escrito quais parcelas serão abrangidas, a atualização da garantia e o saldo restante.

Sem esse alinhamento, a falta de pagamento pode gerar encargos e disputa, mesmo que exista dinheiro depositado. Uma conversa vaga sobre “usar o depósito no final” pode não esclarecer todas as condições.

Quais documentos devo reunir para pedir a devolução?

Organize:

1. contrato e eventuais aditivos;
2. comprovante da entrega da caução e recibo;
3. extratos da poupança ou pedido de informações sobre a aplicação;
4. vistorias de entrada e de saída;
5. fotografias e comunicações sobre defeitos;
6. recibo da entrega das chaves;
7. comprovantes de aluguel, condomínio e contas de consumo;
8. demonstrativo de descontos e documentos de suporte.

O pedido pode solicitar a identificação de quem mantém o depósito e está responsável por efetuar o acerto. A atuação da imobiliária deve ser examinada conforme o contrato e o papel que exerceu, sem presumir responsabilidade idêntica à do locador em qualquer situação.

E se não houver resposta ou os descontos forem injustificados?

Encaminhe solicitação escrita, descrevendo o valor pago, a data de encerramento e os pontos que precisam ser esclarecidos. Guarde a resposta e os documentos recebidos.

Se a divergência persistir, a análise jurídica deverá verificar o saldo, as obrigações efetivamente devidas, os responsáveis e a medida adequada para buscar a restituição.

A retenção contestada não gera automaticamente indenização por dano moral. Devolução do dinheiro, atualização e eventual reparação dependem de fundamentos e provas próprios.

Fontes consultadas

Referências conferidas em 5 de novembro de 2026.

• Lei do Inquilinato, texto atualizado na Câmara dos Deputados, especialmente arts. 22, 23, 37, 38 e 39.
• Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sobre publicidade e informação na advocacia.