Condomínio no imóvel alugado: quais despesas cabem ao inquilino?

O boleto de condomínio chegou com uma parcela de obra, uma cobrança de fundo de reserva ou um valor descrito apenas como “taxa extra”. Quem mora de aluguel pode ter dificuldade para identificar o que realmente lhe cabe pagar.

A resposta começa pela natureza da despesa e pelo período a que ela se refere. O nome escolhido no boleto, a cobrança em parcela separada ou o fato de todos os moradores se beneficiarem da obra não resolvem, sozinhos, a divisão entre locador e locatário.

Este artigo trata da locação residencial urbana comum submetida à Lei nº 8.245/1991. Contratos sujeitos a regimes especiais precisam de avaliação própria.

Qual é a regra para dividir o condomínio no aluguel?

A Lei do Inquilinato estabelece dois grupos principais: despesas ordinárias, atribuídas ao locatário pelo art. 23, inciso XII, e despesas extraordinárias, atribuídas ao locador pelo art. 22, inciso X.

As primeiras se relacionam à administração e ao funcionamento cotidiano do condomínio. As segundas abrangem gastos que ultrapassam a manutenção rotineira do edifício.

Para aplicar essa divisão, é necessário conferir o serviço realizado, os documentos que justificam a cobrança e as datas relevantes. Uma cláusula genérica sobre o pagamento do condomínio não dispensa essa análise.

Quais despesas ordinárias normalmente cabem ao inquilino?

O art. 23, § 1º, inclui, entre outros exemplos, gastos com funcionários, consumo das áreas comuns, limpeza, conservação e manutenção dos equipamentos coletivos.

Na prática, a conta mensal pode reunir despesas como:

• salários e encargos dos empregados do condomínio;
• água, energia e gás utilizados nas áreas comuns;
• limpeza e conservação das dependências comuns;
• manutenção de elevadores e de equipamentos hidráulicos, elétricos e de segurança;
• pequenos reparos nas instalações comuns.

A lei também trata do rateio de saldo devedor, com ressalva para valores referentes a período anterior ao início da locação.

A comprovação importa: o art. 23, § 2º, condiciona o pagamento das despesas ali previstas à demonstração da previsão orçamentária e do rateio mensal e permite ao locatário exigir essa documentação.

Quais despesas extraordinárias cabem ao locador?

A lista do art. 22, parágrafo único, contempla intervenções e gastos que não correspondem à rotina de manutenção. Entre eles estão reformas ou acréscimos que afetem a estrutura integral do imóvel, pintura da fachada, obras para restabelecer a habitabilidade e instalação de determinados equipamentos coletivos.

Por isso, pintar a fachada e conservar a pintura de uma dependência comum não são situações automaticamente equivalentes. Da mesma forma, instalar um equipamento de segurança novo não se confunde com manter um equipamento que já existe.

Em serviços que reúnem manutenção, substituição e melhoria, o orçamento e o relatório técnico ajudam a identificar o que está sendo efetivamente cobrado. Pode ser necessário separar itens de um mesmo projeto.

Fundo de reserva: quem paga?

É preciso distinguir a formação da reserva da reposição de dinheiro que já foi usado.

A constituição do fundo de reserva consta expressamente entre as despesas extraordinárias de responsabilidade do locador, no art. 22, parágrafo único, alínea “g”.

Já o art. 23, § 1º, alínea “i”, prevê a reposição, pelo locatário, de valores do fundo utilizados para custear ou complementar as despesas ordinárias descritas nas alíneas anteriores. A própria norma ressalva os gastos referentes a período anterior ao início da locação.

Assim, uma cobrança identificada como “fundo de reserva” exige esclarecer:

1. se está formando uma reserva ou recompondo valores utilizados;
2. em quais despesas o dinheiro foi empregado;
3. a qual período essas despesas pertencem;
4. quais demonstrativos comprovam a movimentação.

Se a reserva foi usada em obra extraordinária, não basta chamar a cobrança posterior de “reposição” para transferi-la ao inquilino. A finalidade do gasto continua sendo relevante.

Toda “taxa extra” é responsabilidade do proprietário?

Não necessariamente. “Taxa extra” pode ser apenas a descrição de uma arrecadação adicional.

Um complemento para despesas ordinárias e uma parcela destinada à pintura da fachada podem aparecer com o mesmo nome no boleto, embora tenham enquadramentos diferentes. O parcelamento de uma obra extraordinária também não a transforma em despesa ordinária só porque a cobrança se repete por vários meses.

Peça a identificação da despesa e, quando houver, a ata que aprovou o rateio. O objetivo é compreender o lançamento antes de atribuir o pagamento a uma das partes.

E quando a despesa é anterior ao início do aluguel?

O vencimento do boleto não revela necessariamente quando o gasto ocorreu. Uma cobrança emitida durante a locação pode se referir a uma obrigação anterior.

A Lei do Inquilinato faz essa ressalva expressa para o rateio de saldo devedor e para a reposição do fundo destinado a despesas ordinárias. Também atribui ao locador as indenizações trabalhistas e previdenciárias por dispensas ocorridas antes do início da locação.

Compare o início do contrato, a entrega das chaves, o período do gasto e os documentos do rateio. Evite concluir que toda parcela vencida depois da mudança pertence ao inquilino.

O condomínio fica vinculado à divisão feita no contrato?

A divisão entre locador e locatário deve ser distinguida da obrigação perante o condomínio.

O art. 1.336, inciso I, do Código Civil trata do dever do condômino de contribuir para as despesas condominiais. O contrato de aluguel, por si só, não libera o proprietário de uma cobrança condominial apenas porque atribui determinados pagamentos ao inquilino.

O TJDFT reúne decisões que destacam essa diferença entre a relação locatícia e a cobrança pelo condomínio. Isso não permite afirmar que o condomínio sempre deva cobrar exclusivamente uma pessoa: a legitimidade de uma cobrança concreta depende da relação com o imóvel e das circunstâncias jurídicas.

Se o proprietário pagar uma despesa que cabia ao locatário, eventual pedido de reembolso exige verificar o contrato, a natureza do gasto e os comprovantes.

Como contestar uma cobrança sem perder a documentação?

Comece solicitando esclarecimentos por escrito ao locador ou à imobiliária e, conforme o canal disponível, à administração condominial. Identifique o lançamento, o mês, o valor e a razão da dúvida.

Reúna o contrato e seus aditivos, o termo de entrega das chaves, os boletos, comprovantes, demonstrativos e atas pertinentes. Para despesas com obras ou equipamentos, peça também o detalhamento do serviço. No fundo de reserva, procure os registros que mostrem a utilização e a recomposição dos valores.

Se houver ajuste ou reembolso, documente o valor, a competência e a forma de pagamento. Uma planilha ajuda a separar o que foi cobrado, o que foi pago e o que continua em discussão.

Mensagens também podem integrar essa documentação. O artigo sobre preservação de conversas e provas digitais explica cuidados para manter contexto e integridade dos registros.

Posso descontar o valor diretamente do aluguel?

Uma divergência sobre o condomínio não deve ser tratada como autorização automática para reduzir o aluguel ou deixar de pagar todo o boleto.

Antes de fazer um desconto, procure formalizar a solução e verificar se existe concordância sobre o valor e a forma de compensação. A retenção unilateral pode criar uma segunda discussão, agora sobre inadimplência.

Se a cobrança persistir ou houver recusa de esclarecimento, a avaliação jurídica pode examinar os documentos, a parcela efetivamente controvertida e as alternativas adequadas para resolver a divergência, sem presumir um resultado.

Quais cuidados tomar antes de alugar ou comprar?

Antes de assinar a locação, peça os boletos recentes e informações sobre obras, fundos e rateios em andamento. Isso permite estimar o custo de ocupação e registrar dúvidas antes da entrega das chaves.

Na compra de uma unidade, a preocupação é diferente: também é necessário examinar débitos e obrigações condominiais que podem atingir o adquirente. O artigo O que verificar antes de comprar um imóvel? trata dessa análise.

Outras informações sobre contratos e questões relacionadas a imóveis estão na página de Direito Imobiliário.

Fontes consultadas

Referências conferidas em 16 de outubro de 2026.

• Lei nº 8.245/1991, texto compilado no Planalto, especialmente arts. 22 e 23.
• Código Civil, texto compilado no Planalto, especialmente art. 1.336, inciso I.
• TJDFT: Apenas o proprietário do imóvel é responsável pelo pagamento da taxa condominial?, página atualizada em 2 de setembro de 2024, utilizada para a distinção entre cobrança condominial e relação locatícia.