Construção não averbada na matrícula: como regularizar o imóvel?

Quando a matrícula mostra apenas o terreno, uma casa menor do que a existente ou nenhuma referência à edificação construída, isso indica que a situação registral não acompanha integralmente a realidade física do imóvel.

A regularização normalmente não consiste em simplesmente “levar uma planta ao cartório”. Pode envolver etapas municipais, documentação técnica, regularização da obra perante a Receita Federal e, ao final, apresentação dos documentos exigíveis ao Registro de Imóveis para averbação.

O procedimento exato varia conforme o município, a época e características da construção, a situação fiscal da obra, o profissional responsável e as exigências registrais aplicáveis. Por isso, uma lista nacional rígida de documentos seria imprecisa.

O que significa dizer que a construção não está averbada?

A matrícula é o histórico jurídico-registral do imóvel mantido pelo Registro de Imóveis.

Se nela consta apenas “terreno”, mas existe uma residência no local, ou se aparece uma casa de 80 m² quando a edificação atual possui área maior, existe uma divergência entre a realidade construída e a descrição registral.

A averbação da construção é o ato que atualiza a matrícula para fazer constar a edificação, ampliação ou outra alteração juridicamente relevante, desde que sejam apresentados os documentos exigíveis para aquele caso.

Isso é diferente de discutir quem é proprietário do terreno. É possível que a propriedade esteja corretamente registrada e, ainda assim, a construção não esteja.

Cadastro da prefeitura e matrícula do imóvel não são a mesma coisa

Um erro comum é concluir que a construção está regular porque aparece no IPTU ou no cadastro municipal.

O município mantém informações para fins urbanísticos e tributários. O Registro de Imóveis, por sua vez, mantém a matrícula e os atos registrais relacionados ao bem.

Assim, pode acontecer de:

• a prefeitura já tributar uma área construída que não foi averbada na matrícula;
• a matrícula mencionar uma área antiga, enquanto o cadastro municipal registra uma ampliação;
• ambos os cadastros estarem desatualizados;
• o imóvel ter regularidade fiscal municipal, mas ainda precisar de providências registrais.

Atualizar um cadastro não atualiza automaticamente o outro.

Por onde começar a regularização?

Antes de protocolar qualquer pedido, costuma ser útil reunir e comparar três conjuntos de informação:

1. matrícula atualizada, para saber exatamente o que está registrado;
2. situação municipal, incluindo cadastro do imóvel e documentos da obra disponíveis na prefeitura;
3. realidade física e técnica, com área, uso, ampliações e características efetivamente existentes.

Essa comparação revela se o problema é somente a falta de averbação de uma construção regular, se existe obra executada sem aprovação municipal, se há divergência de área ou se também será necessário corrigir a descrição do terreno.

A primeira etapa é sempre na prefeitura?

Frequentemente a regularização urbanística municipal é uma etapa central, mas não é adequado afirmar que existe um roteiro idêntico em todo o Brasil.

Cada município possui regras próprias de licenciamento, regularização edilícia, ocupação do solo, anistias, documentação e fiscalização. Uma construção antiga pode seguir procedimento diferente de uma obra recém-concluída. Uma ampliação também pode exigir tratamento distinto da edificação original.

Conforme o caso, podem ser necessários documentos como:

• alvará ou documento equivalente;
• projeto aprovado ou levantamento da situação existente;
• habite-se, certificado de conclusão ou documento equivalente;
• cadastro atualizado da área construída;
• documentos de regularização de obra antiga ou executada em desconformidade, se o município disponibilizar procedimento próprio.

Essa relação é apenas indicativa. A exigência concreta deve ser confirmada no município competente.

Habite-se é sempre obrigatório para averbar a construção?

Não é correto responder “sempre”.

Como regra prática, documentos municipais que comprovem a conclusão ou regularidade da edificação têm papel relevante na regularização. A própria Receita Federal orienta o uso de alvará e habite-se, ou documentos equivalentes, em seu procedimento de regularização de obras.

Entretanto, existem exceções legais específicas. O artigo 247-A da Lei de Registros Públicos dispensa o habite-se municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar, de um só pavimento, concluída há mais de cinco anos e situada em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.

Essa exceção não transforma o habite-se em documento dispensável para qualquer imóvel antigo. Os requisitos precisam ser efetivamente preenchidos e ainda podem existir outras exigências cabíveis ao caso.

Quando entram arquiteto ou engenheiro?

Regularizar uma edificação pode exigir levantamento, projeto, identificação de área, responsabilidade técnica e documentação elaborada por profissional habilitado.

Para atividades de engenharia, a Lei nº 6.496/1977 disciplina a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Para trabalhos de competência de arquitetos e urbanistas, a Lei nº 12.378/2010 prevê o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

Na prática, o tipo de documento técnico, o profissional responsável e o momento do registro dependem da atividade realizada e das exigências do órgão envolvido.

Por isso, não é adequado afirmar que todo pedido de averbação exigirá exatamente a mesma planta, o mesmo memorial ou a mesma ART/RRT. A análise deve considerar o serviço técnico necessário e a regulamentação aplicável.

O que são CNO e Sero?

Além da regularização municipal, obras de construção civil podem envolver obrigações perante a Receita Federal.

O Cadastro Nacional de Obras (CNO) identifica a obra no âmbito federal. O Serviço Eletrônico para Aferição de Obras (Sero) é utilizado para a aferição das contribuições sociais relacionadas à construção.

A página da Receita Federal sobre o Sero, atualizada em julho de 2026, informa que a aferição é o procedimento utilizado para regularizar as contribuições devidas pela obra e viabilizar a emissão da certidão destinada, entre outras finalidades, à averbação na matrícula.

A existência dessas etapas não significa que toda construção apresente débito ou que o valor seja calculado de uma única maneira. A Receita diferencia situações conforme responsabilidade pela obra, contabilidade, área regularizada, mão de obra declarada e outros elementos do procedimento.

CND e CPEND: qual documento pode servir para a averbação?

A Receita Federal distingue, entre outras, a Certidão Negativa de Débitos (CND) e a Certidão Positiva com Efeitos de Negativa (CPEND).

Em sua orientação oficial sobre certidão de obra, a Receita informa que CND e CPEND possuem o mesmo valor legal e podem ser utilizadas na averbação da obra, observadas as condições do procedimento.

Esse ponto é relevante porque é comum encontrar orientações genéricas dizendo que “somente a CND serve para averbar”. A própria fonte oficial admite a CPEND nas hipóteses em que ela é emitida com efeitos de negativa.

Depois da prefeitura e da Receita, o que acontece no Registro de Imóveis?

Com a situação técnica, municipal e fiscal organizada, a averbação é requerida perante o Registro de Imóveis competente.

O registrador analisa o título e os documentos apresentados à luz da legislação e das normas registrais. Se identificar falta ou inadequação documental, poderá formular exigências.

Por isso, a preparação do pedido deve partir da matrícula concreta. Um imóvel pode ter particularidades que alterem o procedimento, por exemplo:

• titular registral falecido;
• copropriedade;
• nome ou estado civil desatualizado;
• área do terreno divergente;
• condomínio ou loteamento;
• construção que ultrapassa a descrição registral;
• existência de indisponibilidade ou outros ônus;
• necessidade de correção prévia ou simultânea de outro dado registral.

A regularização da construção não deve ser confundida com a solução desses outros problemas.

Ampliação não averbada: preciso regularizar apenas a diferença?

Pode ser possível que a questão esteja restrita à ampliação, mas isso precisa ser confirmado a partir da documentação.

Imagine uma matrícula que já registra uma residência de 90 m², enquanto a prefeitura e a realidade física indicam 150 m². O ponto inicial será entender quando e como os 60 m² adicionais foram construídos e qual a situação dessa ampliação perante os órgãos competentes.

Se a obra antiga já estava corretamente averbada, a regularização pode concentrar-se no acréscimo. Se os dados anteriores também estiverem incorretos, o procedimento pode exigir uma análise mais ampla.

E se a área do terreno também estiver errada?

Construção e terreno são problemas distintos.

Se a matrícula descreve uma área territorial diferente daquela efetivamente existente, pode haver questão de retificação registral, levantamento perimetral, confrontações ou outra regularização fundiária, além da averbação da construção.

Nesse cenário, simplesmente atualizar a metragem da casa não resolve a divergência do terreno.

O diagnóstico deve separar:

• área do terreno;
• área construída;
• descrição e confrontações;
• titularidade;
• cadastro municipal;
• situação física do imóvel.

Construção não averbada impede a venda do imóvel?

Não é adequado afirmar que todo imóvel com construção não averbada seja juridicamente impossível de vender.

A irregularidade, porém, pode dificultar a negociação e a formalização, porque comprador, tabelião, Registro de Imóveis, instituição financeira ou avaliador podem identificar divergência entre o que existe no local e o que aparece na documentação.

Também pode haver impacto na avaliação econômica e na disposição do comprador em assumir riscos de regularização posterior.

Para quem pretende vender, corrigir a situação antes da negociação costuma permitir uma análise mais transparente do bem.

E o financiamento bancário?

Instituições financeiras estabelecem critérios próprios de engenharia, avaliação, documentação e garantia.

Uma divergência relevante entre construção, cadastro municipal e matrícula pode impedir ou retardar determinada operação de crédito, mas não existe uma regra editorial segura para afirmar que todo financiamento será recusado.

O ponto objetivo é que a falta de correspondência documental pode ser identificada durante a análise do imóvel dado em garantia. Por isso, convém verificar as exigências da instituição antes de presumir que a operação será aceita.

A falta de averbação pode causar problema no inventário?

Pode tornar a descrição e a avaliação do bem mais trabalhosas, especialmente quando a matrícula não reflete a construção que existe fisicamente.

Isso não significa que a sucessão deixe de existir ou que o imóvel não possa ser inventariado. O que pode surgir é a necessidade de organizar a documentação da construção, atualizar cadastros ou resolver exigências para atos posteriores de registro.

Se o proprietário registral já faleceu, é importante também distinguir a regularização da edificação da transferência decorrente da sucessão.

Quais documentos vale reunir antes de procurar a regularização?

Como ponto de partida, sem transformar a lista em exigência nacional fechada, podem ajudar:

• matrícula atualizada;
• carnê ou espelho cadastral do IPTU;
• plantas e projetos existentes;
• alvará, habite-se, certificado de conclusão ou documentos equivalentes, se houver;
• documentos de eventual regularização municipal anterior;
• comprovantes sobre a época da construção ou ampliação;
• inscrição ou dados do CNO, se existentes;
• documentos do Sero e certidões da obra, se já emitidos;
• ART ou RRT relacionada aos serviços técnicos realizados;
• documentos pessoais e de titularidade;
• fotos e levantamento da situação atual, quando úteis ao profissional técnico.

O objetivo é permitir que advogado, arquiteto, engenheiro e demais profissionais envolvidos compreendam o histórico antes de iniciar um procedimento que depois precise ser refeito.

Matrícula consta somente o terreno: isso significa que a casa é “ilegal”?

Não necessariamente.

A ausência de averbação significa que a edificação não está refletida naquele registro, mas as causas podem ser diferentes. Pode existir construção aprovada pela prefeitura que nunca foi levada ao Registro de Imóveis, obra antiga com documentação incompleta ou edificação que também apresenta irregularidades urbanísticas.

É preciso verificar a situação municipal e registral antes de classificar juridicamente a construção.

Regularização imobiliária não tem uma solução única

Uma construção não averbada é apenas um dos possíveis problemas documentais de um imóvel.

Se a dificuldade principal for ausência de escritura, vendedor que não coopera, contrato particular antigo ou posse sem título, outros instrumentos podem ser mais importantes. O artigo Imóvel sem escritura: como regularizar e qual caminho escolher? funciona como um mapa de diagnóstico desses cenários.

Também vale consultar Cuidados antes de comprar um imóvel para entender por que matrícula, construção e documentação devem ser comparadas antes da aquisição.

Conclusão

A averbação de uma construção exige que a realidade física, a situação municipal, os aspectos técnicos, a regularização federal da obra quando aplicável e a matrícula sejam analisados em conjunto.

Em vez de começar por uma lista pronta de documentos, o caminho mais seguro é identificar exatamente onde está a divergência e confirmar as exigências atuais do município, da Receita Federal e do Registro de Imóveis competente.

Quando o imóvel apresenta mais de um problema, uma análise individual da matrícula e da documentação pode ajudar a ordenar as etapas de regularização e evitar procedimentos desnecessários.

Para questões documentais e registrais, veja também Regularização de imóvel e a página de Direito Imobiliário.

Caio Cassemiliano Gomes
Advogado — OAB/SP 539.602

Fontes consultadas

1. Presidência da República — Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), texto compilado
   URL: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
   Sustenta: regime registral e art. 247-A, que prevê hipótese específica de dispensa do habite-se para construção residencial urbana unifamiliar de um pavimento concluída há mais de cinco anos em área predominantemente ocupada por população de baixa renda.

2. Presidência da República — Lei nº 13.865/2019
   URL: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2019/lei/l13865.htm
   Data: 8/8/2019.
   Sustenta: inclusão do art. 247-A na Lei de Registros Públicos.

3. Receita Federal — Aferição de Obras (Sero)
   URL: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/construcao-civil/sero
   Atualização consultada: 10/07/2026.
   Sustenta: finalidade da aferição da obra e uso do Sero para regularização das contribuições relacionadas à construção.

4. Receita Federal — Como regularizar minha obra
   URL: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/construcao-civil/sero/afericao
   Sustenta: CNO, aferição no Sero, DCTFWeb Aferição de Obras e etapas fiscais gerais.

5. Receita Federal — Como emitir a certidão de obra
   URL: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/construcao-civil/cnd/emitir-cnd
   Sustenta: finalidade da certidão para averbação e informação oficial de que CND e CPEND possuem o mesmo valor legal para as finalidades indicadas.

6. Presidência da República — Lei nº 6.496/1977
   URL: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6496.htm
   Sustenta: ART e identificação da responsabilidade técnica em serviços de engenharia.

7. Presidência da República — Lei nº 12.378/2010
   URL: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2010/lei/l12378.htm
   Sustenta: RRT para trabalhos de competência de arquitetura e urbanismo.

8. CONFEA — Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
   URL: https://www.confea.org.br/servicos-prestados/anotacao-de-responsabilidade-tecnica-art
   Consulta: setembro de 2026.
   Sustenta: finalidade atual da ART e identificação do profissional responsável pelo serviço ou obra.

9. Cassemiliano Advogado — Direito Imobiliário
   URL: https://cassemilianoadv.com.br/direito-imobiliario/
   Sustenta: linkagem interna e delimitação do cluster de regularização imobiliária.