A entrega do imóvel na planta atrasou: o que conferir no contrato?

A data de conclusão passou, mas a incorporadora ainda não marcou a entrega das chaves. Antes de decidir se vai esperar ou pedir o encerramento do contrato, reúna as datas e confira o que foi pactuado sobre a obra e a entrega da unidade.

Este guia trata da compra de unidade na planta no regime de incorporação imobiliária, quando se aplica o art. 43-A da Lei nº 4.591/1964. O dispositivo foi introduzido pela Lei nº 13.786/2018. Não aplique automaticamente as mesmas regras a contratos anteriores à sua vigência ou a compras com outro regime jurídico.

Os 180 dias de tolerância valem para todo contrato?

Não. O art. 43-A admite tolerância de até 180 dias corridos a partir da data estipulada no contrato para conclusão do empreendimento, desde que a extensão tenha sido pactuada de forma expressa, clara e destacada. Dentro da tolerância válida, o simples fato de a data original ter passado não autoriza resolver o contrato por atraso nem cobrar penalidade da incorporadora com base nesse dispositivo.

Procure a data prevista e a cláusula de tolerância no quadro-resumo e no restante do contrato. Se a cláusula não existir, não acrescente 180 dias por conta própria. Se houver datas contraditórias ou um prazo maior do que o previsto no artigo, a validade e os efeitos da cláusula precisam ser analisados.

Um aviso com nova previsão ajuda a registrar o que a empresa informou. Ele não demonstra, sozinho, que o comprador concordou com uma alteração do prazo.

Habite-se e entrega das chaves são a mesma coisa?

São marcos diferentes. O habite-se é um ato da autoridade administrativa relacionado à conclusão da obra. A entrega envolve a disponibilização da unidade ao comprador. Por isso, registre separadamente a emissão do documento, o aviso de vistoria, a possibilidade de receber as chaves e a data em que elas foram efetivamente entregues.

Se as chaves ficaram disponíveis, mas houve divergência sobre vistoria, pagamento ou documentação, anote o motivo e quem comunicou o impedimento. A data final do atraso pode depender desses fatos. O artigo sobre averbação de construção na matrícula explica outra etapa que também não deve ser confundida com a entrega.

E se eu quiser encerrar o contrato por causa do atraso?

Se a entrega ultrapassar o prazo aplicável e o adquirente não tiver dado causa ao atraso, o § 1º do art. 43-A permite pedir a resolução do contrato. Na hipótese prevista no dispositivo, a incorporadora deve devolver integralmente os valores pagos e pagar a multa estabelecida, com correção na forma legal, em até 60 dias corridos contados da resolução.

O prazo de restituição não começa automaticamente no primeiro dia de atraso. Antes de assinar um distrato, confira qual motivo está registrado e como foram calculados os valores. O desfazimento por atraso atribuído à incorporadora é diferente da desistência do comprador por motivos pessoais.

E se eu quiser receber o imóvel mesmo assim?

Se o contrato for mantido e os requisitos do § 2º estiverem presentes, o comprador adimplente tem direito, por ocasião da entrega, à indenização de 1% ao mês de atraso sobre o valor efetivamente pago à incorporadora. O cálculo é proporcional aos dias de atraso e corrigido pelo índice contratual. O percentual não incide automaticamente sobre o preço total anunciado da unidade.

O § 3º impede acumular a indenização pelo atraso com a multa pela inexecução total prevista no § 1º. Pedidos por outros prejuízos exigem análise própria. A existência de atraso não permite somar indiscriminadamente multas, despesas e indenizações.

O que guardar para conferir o prazo e os valores?

1. Contrato, quadro-resumo e aditivos, com as datas de assinatura.
2. Cláusula de entrega e de tolerância, se houver.
3. Avisos da incorporadora, protocolos e cronograma atualizado.
4. Recibos e extratos que identifiquem o valor pago e a quem ele foi pago.
5. Convocação para vistoria, documentos da unidade e termo de entrega de chaves.
6. Proposta de acordo ou distrato, com a memória de cálculo e os efeitos da quitação.

Peça uma posição escrita da incorporadora sobre a data prevista, a cláusula utilizada e o período que ela considera em atraso. Antes de suspender pagamentos ou assinar uma quitação, verifique como isso afeta suas obrigações e eventual financiamento. Para outras verificações documentais, veja o que conferir antes de comprar um imóvel.

Fontes consultadas

Referências conferidas em 9 de novembro de 2026.

• Lei nº 4.591/1964, texto atualizado na Câmara dos Deputados, arts. 35-A, 43-A, 44 e 67-A.
• STJ: Informativo de Jurisprudência nº 695, sobre as alternativas diante do atraso na incorporação.
• Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sobre publicidade informativa na advocacia.