Condomínio pode proibir aluguel por curta temporada e Airbnb?

Plataformas digitais facilitaram a oferta de apartamentos por poucos dias e aumentaram a circulação de pessoas em condomínios residenciais. Ao mesmo tempo, proprietários questionam se a convenção pode limitar a forma de utilizar e obter renda com a unidade.

A resposta não depende apenas do nome Airbnb nem do número de dias informado no anúncio. É preciso verificar a destinação do edifício, a convenção, a forma concreta de exploração e as deliberações da assembleia.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu casos relevantes, mas afetou uma questão específica ao rito dos recursos repetitivos em setembro de 2026. Por isso, algumas afirmações ainda exigem cautela.

Airbnb é sempre locação por temporada?

Não. A plataforma usada para anunciar o imóvel não define, sozinha, a natureza do contrato.

O art. 48 da Lei do Inquilinato considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário por prazo não superior a 90 dias. A finalidade pode envolver lazer, curso, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel ou outra situação transitória.

Por outro lado, o STJ identificou contratos atípicos de curta estadia em situações marcadas pela oferta reiterada, por poucas diárias, com alta rotatividade e exploração econômica ou profissional. Segundo o Tribunal, esse modelo não se enquadra automaticamente como locação residencial por temporada nem como hospedagem hoteleira.

Assim, duas estadias anunciadas na mesma plataforma podem receber avaliações diferentes conforme sua finalidade e funcionamento real.

O que o STJ decidiu em maio de 2026?

No REsp 2.121.055/MG, julgado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ analisou um condomínio cuja convenção previa uso residencial.

Por maioria, o colegiado decidiu que a utilização da unidade em contratos atípicos de curta estadia, com reiterada exploração econômica ou profissionalização, descaracteriza a destinação residencial. Para essa mudança, considerou necessária a aprovação de dois terços dos condôminos.

O acórdão também esclareceu que o meio de oferta é irrelevante para a classificação jurídica. O anúncio pode ser feito por plataforma, imobiliária ou outro canal. O ponto central está nas características do negócio e do uso do imóvel.

Essa decisão reuniu e uniformizou entendimentos que já apareciam nos REsp 1.819.075/RS e 1.884.483/PR, julgados pelas turmas de direito privado do STJ.

Por que o quórum é de dois terços?

O art. 1.336, inciso IV, do Código Civil determina que o condômino dê à unidade a mesma destinação da edificação e não a utilize de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.

O art. 1.351 estabelece que a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

No caso julgado em 2026, o STJ entendeu que a exploração reiterada de curtíssima duração afastava o caráter residencial. Sem a aprovação qualificada, o uso pretendido não poderia prevalecer diante da destinação prevista na convenção.

O quórum deve ser calculado conforme a lei e a convenção, com convocação e registro adequados. Para conhecer cuidados com participação e deliberação a distância, veja como funciona a assembleia virtual de condomínio.

A convenção precisa proibir expressamente?

Essa é precisamente a questão que aguarda uma resposta vinculante do STJ.

Em 16 de setembro de 2026, a Segunda Seção afetou os REsp 2.272.536 e 2.272.537 ao rito dos repetitivos, formando o Tema 1.443. O Tribunal decidirá se a cláusula de destinação residencial, por si só, é suficiente para impedir a curta temporada ou se é necessária uma proibição expressa na convenção.

O STJ determinou a suspensão nacional dos processos individuais e coletivos que tratam dessa controvérsia. Até 29 de outubro de 2026, o tema estava afetado, mas ainda sem tese repetitiva final.

O próprio acórdão de afetação recorda que a Segunda Seção, no REsp 2.121.055/MG, considerou suficiente a destinação exclusivamente residencial e exigiu aprovação de dois terços para autorizar a modalidade examinada. O julgamento repetitivo, contudo, foi instaurado para fixar de forma qualificada a resposta sobre a necessidade de proibição expressa.

Por isso, não é correto apresentar a matéria como inteiramente pacificada para todos os casos.

Todo aluguel inferior a 90 dias pode ser proibido?

Não se deve aplicar essa conclusão de forma automática.

O limite de 90 dias do art. 48 da Lei do Inquilinato define o prazo máximo da locação para temporada, mas não resolve isoladamente a compatibilidade do uso com a convenção condominial. Também não transforma toda estadia curta em contrato atípico.

Na avaliação, podem ser relevantes:

1. a finalidade temporária de residência do ocupante;
2. a frequência com que a unidade é oferecida;
3. a quantidade habitual de diárias;
4. a rotatividade de pessoas;
5. a existência de serviços semelhantes aos de hospedagem;
6. o caráter profissional ou reiterado da exploração;
7. as regras da convenção e do regimento interno;
8. a destinação aprovada para o empreendimento.

O julgamento de 2026 tratou de oferta frequente e habitual, com baixa quantidade de diárias. Ele não autoriza presumir que toda locação de temporada regularmente contratada tenha natureza comercial ou hoteleira.

O condomínio pode criar a restrição por regimento interno?

A resposta depende do conteúdo da medida.

Regras operacionais de segurança, identificação de ocupantes, acesso e uso das áreas comuns podem estar no regimento, desde que sejam razoáveis e compatíveis com a convenção e a lei. Uma alteração da destinação das unidades, por outro lado, exige o quórum previsto no art. 1.351 do Código Civil.

Antes de votar, o condomínio deve definir com precisão qual conduta pretende disciplinar. Expressões vagas como “qualquer aluguel curto” podem misturar locações para temporada, cessões gratuitas, visitas e contratos atípicos de curtíssima estadia.

A ata precisa registrar a proposta, o resultado e o quórum. Uma assembleia mal convocada ou uma deliberação que ultrapasse a matéria anunciada pode gerar discussão própria, independentemente do mérito da restrição.

O condomínio pode aplicar multa imediatamente?

A multa exige fundamento na convenção, no regimento ou na lei, além de prova da conduta e respeito ao procedimento aplicável. Comunicação prévia e possibilidade de defesa ajudam a evitar punições baseadas apenas em suspeitas.

O anúncio em uma plataforma pode indicar intenção de oferta, mas não esclarece necessariamente como a unidade foi usada. Relatórios de portaria, registros de acesso, comunicações do proprietário e documentação das ocorrências devem ser avaliados sem exposição indevida de moradores e ocupantes.

Se a discussão envolver comportamento reiterado e prejudicial, há regras e quóruns específicos. Consulte quando pode ser aplicada multa por comportamento antissocial.

O que o síndico e a assembleia devem conferir?

Antes de proibir, autorizar ou punir, é prudente organizar os documentos:

Documento ou fato	Ponto de análise
Convenção	Destinação do edifício, restrições e quóruns
Regimento interno	Regras de acesso, segurança e áreas comuns
Edital de convocação	Clareza sobre a matéria a ser votada
Ata	Votos, quórum e redação aprovada
Uso concreto	Frequência, diárias, rotatividade e serviços oferecidos
Comunicações	Advertências, respostas e protocolos
Tema 1.443	Situação atual do repetitivo e alcance da suspensão

Uma regra deve ser aplicada de forma impessoal. Tratamentos diferentes para situações equivalentes podem fragilizar a deliberação e aumentar o conflito.

O que o proprietário deve verificar antes de anunciar?

Leia a matrícula, a convenção, o regimento e as atas recentes. Confirme a destinação formal do empreendimento e se houve deliberação com quórum qualificado.

Não presuma que o limite de 90 dias da Lei do Inquilinato afasta qualquer restrição condominial. Também não conclua que a simples presença de um anúncio caracteriza, por si só, hospedagem irregular.

Se já houver notificação, guarde o anúncio, os contratos, os comprovantes de duração e finalidade das estadias, as comunicações e a documentação da assembleia. Esses elementos ajudam a diferenciar uma locação residencial para temporada de uma operação reiterada de curtíssima estadia.

Quando buscar análise individual?

A avaliação jurídica é recomendável quando a convenção apenas menciona uso residencial, quando o condomínio pretende alterar a destinação, quando o quórum é questionado, quando há multa ou ação judicial e quando a situação pode ser alcançada pela suspensão do Tema 1.443.

O exame deve considerar o texto vigente na data da deliberação, a forma real de exploração e o estágio do precedente repetitivo. Uma resposta segura não deve prometer liberação ou proibição automática.

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Fontes consultadas

Referências conferidas em 29 de outubro de 2026.

• Código Civil, texto compilado no Planalto, especialmente arts. 1.336, inciso IV, e 1.351.
• Lei do Inquilinato, texto no Planalto, especialmente arts. 48 a 50, sobre locação para temporada.
• STJ: acórdão do REsp 2.121.055/MG, julgado pela Segunda Seção em 7 de maio de 2026.
• STJ: notícia sobre o REsp 2.121.055/MG, sobre contratos atípicos de curta estadia e quórum de dois terços.
• STJ: afetação do Tema Repetitivo 1.443, sobre a controvérsia da proibição expressa e a suspensão nacional dos processos.
• STJ: pesquisa de jurisprudência sobre o REsp 1.819.075/RS, precedente sobre contratos atípicos de curta estadia.
• STJ: pesquisa de jurisprudência sobre o REsp 1.884.483/PR, precedente sobre restrições em condomínio residencial.
• Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sobre publicidade informativa na advocacia.