Multa por comportamento antissocial no condomínio: como deve ser aplicada?

Barulho, uso indevido de áreas comuns, ameaças, danos e outras situações podem gerar conflitos prolongados no condomínio. Quando as advertências não resolvem o problema, surge a ideia de aplicar uma “multa antissocial”.

O nome, porém, não autoriza uma punição automática. O Código Civil prevê hipóteses diferentes de multa, com requisitos e limites próprios. A convenção, o regimento interno, a convocação da assembleia e as provas também precisam ser examinados.

Uma multa grave exige fatos individualizados, fundamento identificável, procedimento regular e oportunidade de defesa. A insatisfação de parte dos moradores, sozinha, não substitui esses elementos.

Toda infração condominial é comportamento antissocial?

Não. O Código Civil estabelece níveis diferentes de resposta.

O art. 1.336 reúne deveres do condômino, como não comprometer a segurança da edificação, não alterar a fachada de forma indevida e não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais.

O § 2º desse artigo permite multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada a cinco vezes a contribuição mensal, para o descumprimento dos deveres dos incisos II a IV. Se não houver previsão expressa, a assembleia pode deliberar sobre a cobrança com o voto de, no mínimo, dois terços dos condôminos restantes.

Já o art. 1.337 trata do descumprimento reiterado dos deveres perante o condomínio. Seu caput prevê multa de até cinco vezes a contribuição, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes.

O parágrafo único trata da situação mais grave: comportamento antissocial reiterado que gere incompatibilidade de convivência. Nesse caso, a multa pode chegar ao décuplo da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia.

O que pode ser considerado comportamento antissocial?

A lei não apresenta uma lista fechada. Também não define o caso apenas pelo incômodo subjetivo de um vizinho.

A análise considera repetição, gravidade, impacto concreto sobre a convivência e resistência às medidas anteriores. A expressão pode alcançar condutas que ultrapassem um conflito cotidiano e tornem a vida coletiva incompatível, mas isso precisa ser demonstrado.

Uma discussão isolada, uma reclamação sem identificação ou uma divergência sobre a administração não se transformam automaticamente em comportamento antissocial. Por outro lado, uma sequência documentada de ameaças, danos, riscos à segurança ou perturbações graves pode justificar avaliação mais rigorosa.

O rótulo não deve substituir a descrição. A convocação, a notificação e a ata precisam indicar fatos, datas, regras violadas e a sanção discutida.

É necessário advertir antes de aplicar a multa?

A lei não organiza uma sequência única de advertência, primeira multa e sanção agravada para todos os condomínios. A convenção e o regimento podem estabelecer esse procedimento.

Mesmo quando não existe uma ordem expressa, a reiteração exigida pelo art. 1.337 precisa ser comprovada. Advertências, registros de ocorrências e multas anteriores podem demonstrar que a conduta se repetiu e que o responsável teve ciência do problema.

A ausência de uma advertência formal não deve ser analisada isoladamente. É necessário verificar a regra do condomínio, a natureza dos fatos, as comunicações realizadas e a oportunidade de defesa.

Para evitar surpresa e fragilidade no procedimento, a administração deve comunicar cada ocorrência com clareza e guardar a resposta apresentada.

O acusado tem direito de defesa?

Sim. No julgamento do REsp 1.365.279/SP, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a aplicação da multa por comportamento antissocial exige notificação prévia, para possibilitar o exercício do direito de defesa.

No caso analisado, o proprietário não havia sido previamente notificado e o assunto nem sequer constava do edital de convocação da assembleia. Ele recebeu apenas a cobrança depois da deliberação. A multa foi afastada.

A decisão não exige que o condomínio reproduza um processo judicial completo. Exige, porém, uma oportunidade real de conhecer a acusação e responder antes da punição.

Uma comunicação adequada deve informar:

1. quais condutas são atribuídas ao condômino ou possuidor;
2. quando e onde os fatos teriam ocorrido;
3. quais regras da lei, da convenção ou do regimento teriam sido violadas;
4. quais documentos ou registros sustentam a imputação;
5. qual multa poderá ser deliberada;
6. como e até quando a defesa poderá ser apresentada;
7. quando a assembleia discutirá o assunto, se for o caso.

A defesa e os documentos apresentados devem ser considerados na decisão e registrados de forma suficiente na ata.

Qual é o quórum para aplicar a multa?

O quórum depende da hipótese legal.

Situação	Regra geral do Código Civil
Infração aos deveres dos incisos II a IV do art. 1.336, com multa prevista	Aplicação conforme o ato constitutivo ou a convenção, respeitado o limite legal
Mesma infração, sem previsão expressa de multa	Deliberação de pelo menos dois terços dos condôminos restantes
Descumprimento reiterado dos deveres, art. 1.337, caput	Deliberação de três quartos dos condôminos restantes
Comportamento antissocial reiterado, art. 1.337, parágrafo único	Multa de até dez vezes a contribuição; o texto do parágrafo não repete expressamente um quórum

A redação do parágrafo único gera discussões sobre o procedimento e o quórum aplicável à multa mais grave. Por isso, não é seguro transportar automaticamente qualquer maioria prevista na convenção ou tratar a votação como deliberação ordinária.

Antes da assembleia, confira a lei, a convenção e a orientação jurídica adequada ao caso. A ata deve registrar quem estava apto a votar, como o quórum foi calculado, quais unidades foram excluídas da contagem e o resultado nominal ou numérico da deliberação.

Se a reunião for eletrônica ou híbrida, observe também as regras de convocação, debate e votação da assembleia virtual.

O tema precisa constar da convocação?

Sim. Todos os condôminos devem ser convocados, e o assunto precisa aparecer de modo suficientemente claro para que os interessados saibam que haverá discussão e possível aplicação de sanção.

Uma expressão genérica como “assuntos gerais” é especialmente arriscada para deliberar multa grave. No precedente do STJ, a ausência do tema no edital foi um dos elementos considerados.

A convocação deve respeitar a forma e o prazo da convenção. Também deve permitir a participação do acusado ou de seu representante, sem exposição desnecessária de dados pessoais a quem não participa da deliberação.

Que provas podem sustentar a decisão?

A prova deve ser proporcional à acusação e obtida de maneira legítima. Dependendo do fato, podem ser relevantes:

1. registros de ocorrência com data, horário e descrição objetiva;
2. advertências e comprovantes de entrega;
3. respostas apresentadas pelo morador;
4. imagens das áreas comuns, respeitadas as regras de acesso e proteção de dados;
5. fotografias de danos;
6. laudos, ordens de serviço e relatórios técnicos;
7. atas anteriores;
8. mensagens completas, e não apenas recortes sem contexto;
9. testemunhos identificados;
10. registros de atendimento da portaria ou da administração.

Reclamações anônimas podem servir como alerta para apuração, mas uma multa grave não deve depender apenas de afirmações impossíveis de conferir.

Evite divulgar acusações no grupo geral do condomínio. A administração pode investigar e apresentar o material a quem precisa deliberar sem transformar o procedimento em exposição pública.

A multa pode ser aplicada ao inquilino?

O art. 1.337 menciona condômino ou possuidor. Isso permite que a conduta do ocupante da unidade seja examinada, inclusive quando se trata de imóvel alugado.

Na prática, é importante identificar quem praticou os atos, quem recebeu as comunicações e como a convenção disciplina a cobrança. O proprietário deve ser informado quando a ocorrência envolve sua unidade, sem que isso dispense a ciência e a defesa do ocupante apontado como responsável.

A relação entre condomínio, proprietário e inquilino não deve ser resolvida apenas pelo nome que aparece no boleto. Contrato de locação, convenção, natureza da obrigação e documentos do caso podem produzir efeitos diferentes.

Para compreender a divisão de encargos na locação, consulte quais despesas de condomínio cabem ao inquilino.

Como calcular o valor da multa?

Os limites dos arts. 1.336 e 1.337 usam como referência a contribuição para as despesas condominiais. A sanção não deve ser calculada por estimativa informal ou valor escolhido apenas para causar impacto.

Confira:

1. qual hipótese legal foi utilizada;
2. qual contribuição serve de base;
3. qual multiplicador foi aprovado;
4. se a convenção contém regra específica;
5. se a deliberação considerou a gravidade e a reiteração;
6. se existem perdas e danos separados da multa;
7. como o lançamento aparecerá no demonstrativo da unidade.

A lei fixa tetos, não valores obrigatórios. Aplicar sempre o máximo, sem fundamentação compatível com o caso, pode gerar discussão sobre proporcionalidade.

Uma falha no procedimento torna a multa automaticamente inválida?

Nem toda irregularidade produz o mesmo efeito. É necessário verificar se o problema comprometeu a convocação, o quórum, a defesa, a identificação dos fatos ou outro requisito relevante.

Uma simples divergência de redação pode ser corrigível. Já uma punição deliberada sem ciência do acusado, sem tema na convocação ou sem o quórum exigido pode atingir a própria validade da cobrança.

Também não se deve concluir que a anulação da multa torna legítima a conduta atribuída ao morador. O condomínio pode precisar refazer o procedimento e adotar outras medidas compatíveis com os fatos.

Como contestar uma multa condominial?

Peça por escrito os documentos essenciais:

1. notificação e comprovante de recebimento;
2. convenção e regimento aplicáveis;
3. edital de convocação;
4. lista de presença e procurações;
5. ata completa;
6. resultado da votação e cálculo do quórum;
7. provas das ocorrências;
8. memória de cálculo da multa;
9. resposta da administração à defesa.

Apresente uma impugnação objetiva. Identifique erros de fato, documentos ausentes, falhas na convocação, quórum incorreto ou desproporção do valor.

Não deixe de pagar as cotas ordinárias por conta própria como forma de protesto. A contribuição condominial e a multa podem exigir análises diferentes, e o atraso das cotas pode gerar encargos e cobrança. Veja o que pode acontecer com a taxa de condomínio atrasada.

Como o condomínio pode reduzir o risco de conflito?

A administração deve usar um procedimento consistente e documentado:

1. registrar as ocorrências sem adjetivos ou conclusões antecipadas;
2. conferir a convenção e o regimento;
3. preservar provas legítimas;
4. notificar o responsável;
5. abrir prazo e canal para defesa;
6. convocar a assembleia com pauta específica;
7. calcular previamente o quórum exigido;
8. permitir debate sem constrangimento;
9. registrar fundamentos, votos e valor aprovado;
10. comunicar o resultado e a forma de cobrança.

Esse cuidado protege a convivência e também a legitimidade da decisão. A multa deve buscar resposta à conduta comprovada, não servir como instrumento de perseguição ou pressão pessoal.

Quando buscar análise individual?

Vale obter orientação quando a conduta é grave, há risco à segurança, o procedimento da convenção é incerto, existe dúvida sobre o quórum ou a multa já foi aplicada sem oportunidade de defesa.

A análise deve separar o fato, a prova, a hipótese legal e o procedimento. O objetivo não é prometer a manutenção ou a anulação da multa, mas verificar se a medida respeita os requisitos aplicáveis.

Outros conteúdos sobre propriedade e administração condominial estão reunidos em Direito Imobiliário.

Fontes consultadas

Referências conferidas em 23 de outubro de 2026.

• Código Civil, texto consolidado no Planalto, especialmente arts. 1.334, 1.336, 1.337, 1.348, 1.354 e 1.354-A.
• STJ: multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa, notícia sobre o REsp 1.365.279/SP.
• STJ: inteiro teor do REsp 1.365.279/SP.
• Lei nº 4.591/1964, texto no Planalto, especialmente arts. 9º, 19, 21 e 24.
• Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sobre publicidade e informação na advocacia.