Contrato de gaveta: quais os riscos e como regularizar o imóvel?

Ter um contrato particular de compra e venda não significa, necessariamente, que o comprador já seja o proprietário do imóvel perante o Registro de Imóveis.

No Brasil, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos ocorre com o registro do título na matrícula. Por isso, o chamado “contrato de gaveta” pode produzir efeitos entre as partes e servir como prova importante do negócio e da posse, mas não deve ser confundido com o registro da propriedade.

A forma de regularizar depende do documento assinado, da situação da matrícula, do pagamento, da cooperação do vendedor, da cadeia de negócios e do tempo e das características da posse.

O que é contrato de gaveta?

“Contrato de gaveta” não é uma categoria jurídica única definida pelo Código Civil. A expressão é usada, na prática, para negócios que permanecem fora do Registro de Imóveis, muitas vezes formalizados apenas por instrumento particular.

Isso pode acontecer em situações muito diferentes: promessa de compra e venda quitada, cessão de direitos, aquisição de imóvel ainda financiado, sucessivas vendas não registradas ou simples recibos acompanhados da entrega da posse.

Essas diferenças importam. Dois documentos popularmente chamados de “contrato de gaveta” podem gerar consequências jurídicas bastante distintas.

O contrato de gaveta é válido?

Não existe uma resposta geral baseada apenas no nome do documento.

Um instrumento particular pode ser válido como contrato obrigacional e demonstrar compromissos assumidos entre as partes. Em determinados negócios, contudo, a lei exige forma específica para a constituição ou transferência de direitos reais.

O art. 108 do Código Civil estabelece, como regra, a necessidade de escritura pública para negócios que tenham por objeto a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo quando a própria lei dispuser de forma diferente.

Isso não significa que toda promessa particular de compra e venda de imóvel acima desse valor seja automaticamente nula. É preciso distinguir o contrato que cria obrigações entre as partes do título necessário para efetivar a transferência da propriedade.

Quando a pessoa se torna proprietária?

A regra central está no art. 1.245 do Código Civil: a propriedade entre vivos se transfere com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Enquanto o título não é registrado, o alienante continua figurando como proprietário perante o registro.

Essa separação entre negócio, posse e propriedade registrada explica grande parte dos riscos do contrato de gaveta.

Quais são os principais riscos?

O imóvel continua em nome do vendedor

Se a matrícula não foi alterada, terceiros que consultarem o Registro de Imóveis continuarão encontrando o vendedor, ou outro titular anterior, como proprietário.

Isso pode gerar dificuldades em venda futura, financiamento, inventário, regularização tributária e outros atos que exigem a comprovação formal da titularidade.

Podem surgir constrições ou conflitos relacionados ao titular registral

Como o bem permanece formalmente ligado ao titular da matrícula, podem surgir disputas decorrentes de dívidas, inventário, nova alienação ou outros atos relacionados a essa pessoa.

Isso não significa que o comprador esteja sempre sem proteção. O STJ, por exemplo, admite embargos de terceiro baseados em posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro, conforme a Súmula 84. Mas a existência dessa via de defesa não elimina o custo e a insegurança de deixar a situação sem regularização.

A cadeia documental pode se tornar mais difícil com o tempo

Quanto mais transmissões particulares se acumulam sem registro, maior tende a ser a necessidade de reconstruir quem comprou de quem, em que data, por qual valor e se houve pagamento.

Falecimento de vendedores, perda de documentos e empresas encerradas podem tornar a regularização mais trabalhosa.

O comprador pode ter dificuldade para vender ou financiar

Uma nova venda segura costuma depender da regularidade da matrícula e da possibilidade de transmitir formalmente a propriedade.

Quando o vendedor atual só possui um contrato particular, ele pode ter direitos relevantes, mas ainda precisa demonstrar como chegou até eles e qual mecanismo jurídico permite completar a cadeia.

Como regularizar um imóvel adquirido por contrato de gaveta?

A solução não deve ser escolhida apenas pelo nome mais conhecido. O primeiro passo é descobrir qual é o problema registral.

Escritura e registro

Se o vendedor está disponível, o negócio está quitado e não existe impedimento, pode ser possível formalizar o título adequado, recolher os tributos incidentes e levá-lo a registro.

A documentação exata depende do negócio e das exigências aplicáveis ao imóvel e às partes.

Em algumas hipóteses, a própria legislação admite instrumentos com força de escritura pública ou outros títulos registráveis. Por isso, não é seguro afirmar que toda regularização exige necessariamente uma nova escritura.

Adjudicação compulsória

Quando existe obrigação de transferir o imóvel e a outra parte não outorga o título necessário, a adjudicação compulsória pode ser uma alternativa.

A Súmula 239 do STJ estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende do registro prévio do compromisso de compra e venda.

Além da via judicial, a Lei de Registros Públicos passou a disciplinar a adjudicação compulsória extrajudicial no art. 216-B. O procedimento depende do preenchimento de requisitos documentais e registrais próprios.

Se o problema é justamente um vendedor que não coopera, vale consultar o artigo específico: Comprei o imóvel, mas não consigo transferir a propriedade. E agora?.

Usucapião

Em outros casos, a situação pode ser analisada sob a perspectiva da posse e de uma modalidade de usucapião.

Usucapião e adjudicação compulsória não são sinônimos e não devem ser escolhidas como se fossem soluções intercambiáveis.

Na adjudicação, o núcleo da discussão costuma ser o cumprimento de uma obrigação de transferir decorrente de determinado negócio. Na usucapião, o foco está na aquisição da propriedade pela posse qualificada durante o prazo e nas condições exigidas pela modalidade aplicável.

Ter um contrato de gaveta pode ser relevante como elemento da história da posse, mas não transforma automaticamente o caso em usucapião.

E se o vendedor se recusar a assinar?

A recusa pode levar à análise da adjudicação compulsória, desde que existam elementos suficientes para demonstrar o negócio, a obrigação de transferir e o preenchimento dos requisitos aplicáveis.

Antes disso, é importante conferir se o contrato contém cláusula de arrependimento, se o preço foi quitado, se houve cessões e quem é o atual titular da matrícula.

Na via extrajudicial do art. 216-B da Lei de Registros Públicos, existe procedimento próprio de notificação e comprovação documental. A adequação da via depende da documentação e da qualificação registral.

E se o vendedor já faleceu?

O falecimento não apaga os direitos e obrigações que já existiam, mas muda a forma de lidar com a documentação e com quem deve participar do procedimento.

Será necessário verificar, entre outros pontos, se houve inventário, quem são os sucessores, como o imóvel aparece na matrícula e se a cadeia contratual permite identificar com segurança o negócio.

Na adjudicação compulsória extrajudicial, o Código Nacional de Normas do CNJ trata expressamente dessa hipótese. Se o requerido faleceu e não existe inventário judicial ou extrajudicial, os herdeiros legais podem ser notificados, desde que sejam comprovados o óbito, a qualidade de herdeiros e a inexistência de inventário. Se já houver inventário, a norma prevê que basta a notificação do inventariante.

Isso não significa que todo contrato de gaveta com vendedor falecido será resolvido automaticamente pela via extrajudicial. A existência de um negócio apto à adjudicação, a cadeia documental, a identificação dos sucessores e a qualificação do Registro de Imóveis continuam relevantes. Em outros casos, a regularização pode envolver espólio, inventário, usucapião ou outra providência compatível com a situação registral.

O contrato precisa estar registrado para pedir adjudicação compulsória?

Não necessariamente.

A Súmula 239 do STJ afirma expressamente que o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

O registro do compromisso pode produzir efeitos relevantes, inclusive no campo dos direitos reais, mas sua ausência não impede, por si só, o exame do pedido de adjudicação.

Contrato de gaveta impede penhora?

Também não existe uma resposta absoluta.

A ausência de registro pode fazer com que o imóvel permaneça associado ao patrimônio do titular registral nos sistemas e consultas públicas. Se uma constrição atingir o bem apesar de o comprador já deter a posse e direitos decorrentes de compromisso de compra e venda, a defesa dependerá das circunstâncias.

A Súmula 84 do STJ é especialmente importante nesse ponto porque admite embargos de terceiro baseados em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que sem registro.

Isso não equivale a dizer que toda situação será automaticamente resolvida em favor do possuidor. Documentos, datas, boa-fé e a própria natureza do negócio continuam relevantes.

A matrícula é o ponto de partida da análise

Antes de decidir entre escritura, adjudicação ou usucapião, obtenha uma certidão atualizada da matrícula e compare o registro com a história real do imóvel.

A análise costuma exigir:

• contrato e eventuais aditivos;
• recibos e comprovantes de pagamento;
• cessões anteriores;
• matrícula atualizada;
• certidões pertinentes;
• documentos dos vendedores e compradores;
• prova da posse;
• documentos de eventual financiamento;
• inventário ou documentos sucessórios, se alguma parte faleceu.

Uma cadeia documental incompleta não significa necessariamente que a regularização seja impossível. Significa que a estratégia depende de reconstrução mais cuidadosa.

Por que regularizar antes de um novo problema?

Muitas pessoas procuram regularização apenas quando precisam vender, financiar, abrir inventário ou responder a uma disputa.

Antecipar a análise permite identificar documentos faltantes enquanto as partes ainda são localizáveis e enquanto provas do pagamento e da posse estão mais acessíveis.

Quem está pensando em adquirir um imóvel também pode reduzir o risco com uma conferência prévia da matrícula e da documentação. Veja o conteúdo O que verificar antes de comprar um imóvel?.

Em resumo

Contrato de gaveta não é sinônimo de propriedade registrada.

O documento pode ter valor contratual e probatório importante, mas a transferência do imóvel deve ser analisada à luz da matrícula e dos requisitos legais. Dependendo do caso, a regularização pode ocorrer por título levado a registro, adjudicação compulsória, usucapião ou outra providência adequada à cadeia documental.

O caminho correto só pode ser definido depois de identificar o que foi contratado, quem figura na matrícula, se houve pagamento, qual é a situação do vendedor e como a posse foi exercida.

Se houver dificuldade para reconstruir a cadeia do imóvel ou para obter a transferência formal, uma análise individual dos documentos pode ajudar a separar as alternativas possíveis e os riscos de cada uma. Veja também a página sobre regularização de imóvel.

Caio Cassemiliano Gomes
Advogado — OAB/SP 539.602

Fontes consultadas

1. Presidência da República, Código Civil, Lei nº 10.406/2002, texto compilado.
   URL: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
   Sustenta: forma dos negócios jurídicos imobiliários, transferência da propriedade pelo registro, compromisso de compra e venda e requisitos materiais relacionados à posse.

2. Presidência da República, Lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015/1973, texto compilado, especialmente art. 216-B.
   URL: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
   Sustenta: adjudicação compulsória extrajudicial e requisitos gerais do procedimento.

3. Presidência da República, Lei nº 14.382/2022.
   URL: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm
   Sustenta: introdução e modernização de mecanismos extrajudiciais relevantes à regularização registral.

4. STJ, Súmula 239.
   URL: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/doc.jsp?b=SUMU&i=1&l=10&operador=AND&ordenacao=-%40NUM&p=false&sumula=239+INPATH%28NUM%29
   Sustenta: desnecessidade de registro prévio do compromisso para o direito à adjudicação compulsória.

5. STJ, Súmula 84.
   URL: https://scon.stj.jus.br/SCON/sumstj/doc.jsp?b=SUMU&i=1&l=10&operador=AND&ordenacao=-%40NUM&p=false&sumula=84+INPATH%28NUM%29
   Sustenta: admissibilidade de embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro.

6. CNJ, Provimento nº 150/2023, especialmente art. 440-W do Código Nacional de Normas.
   URL: https://atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5258
   Sustenta: notificação de herdeiros quando o requerido faleceu sem inventário e, havendo inventário, notificação do inventariante na adjudicação compulsória extrajudicial.