O proprietário vai vender o imóvel alugado: tenho preferência na compra?

Saber que o imóvel foi anunciado para venda não significa ter recebido todas as informações necessárias para decidir sobre a compra. A preferência do inquilino depende do negócio proposto e de como suas condições foram comunicadas.

A preferência permite comprar em igualdade de condições com terceiros. Ela não obriga o proprietário a conceder desconto, aceitar parcelamento diferente ou aguardar indefinidamente uma decisão.

Em quais negócios existe preferência?

O art. 27 da Lei nº 8.245/1991 prevê a preferência do locatário na venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento.

É necessário verificar se a locação está submetida à Lei do Inquilinato e se o ato pretendido se enquadra nas hipóteses legais. Não se deve tratar toda transferência de propriedade como uma venda comum.

Quando o imóvel estiver integralmente sublocado, houver vários interessados, mais de uma unidade no negócio ou copropriedade, a lei traz regras próprias que podem alterar a análise. Os arts. 30, 31 e 34 devem ser conferidos nesses casos.

Como o proprietário deve comunicar o negócio?

O locador deve dar ciência ao locatário por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que permita demonstrar conhecimento inequívoco.

A comunicação precisa informar todas as condições do negócio, especialmente:

1. preço;
2. forma de pagamento;
3. existência de ônus reais;
4. local e horário para examinar a documentação pertinente.

Uma mensagem dizendo apenas “vou vender o apartamento” não equivale, necessariamente, à oferta completa exigida pela lei.

Guarde o conteúdo da comunicação, seus anexos e a prova de recebimento. O meio utilizado importa, mas o ponto central é conseguir demonstrar quais condições foram apresentadas e quando o inquilino tomou conhecimento delas.

Qual é o prazo para aceitar?

O art. 28 estabelece prazo de trinta dias para manifestação inequívoca de aceitação integral da proposta. Por isso, registre quando recebeu a comunicação completa e avalie a resposta dentro desse período.

Não confunda esse prazo com os seis meses previstos no art. 33 para uma pretensão específica após a alienação registrada. Eles têm finalidades e marcos diferentes.

Se faltarem informações, peça complementação de forma imediata e documentada. Isso não autoriza presumir, por conta própria, que qualquer pedido de esclarecimento suspende ou renova um prazo.

Posso oferecer menos ou pedir outra forma de pagamento?

Você pode tentar negociar, mas uma contraproposta não é necessariamente o exercício da preferência nas mesmas condições oferecidas ao terceiro.

Se pretende aceitar, a resposta deve ser compatível com a proposta integral. Condicionar a aceitação a desconto, prazo adicional ou financiamento não previsto pode gerar divergência sobre o exercício do direito.

Confira também se consegue cumprir as obrigações assumidas. Demonstrar interesse não é o mesmo que comprovar condições de adquirir o imóvel nos termos do negócio.

Se o proprietário vender depois por preço ou condições diferentes dos comunicados, preserve os documentos e examine se a preferência foi efetivamente respeitada. A simples existência de uma notificação anterior não resolve toda alteração posterior.

O contrato precisa estar averbado para eu receber a oferta?

Não confunda a preferência na negociação com os requisitos para buscar o imóvel depois de uma venda a terceiro.

O dever de comunicação do art. 27 não é apresentado pela lei como dependente da averbação do contrato. Já a pretensão de haver o imóvel para si, nos termos do art. 33, tem exigências adicionais, inclusive a publicidade registral prevista nesse dispositivo.

A matrícula deve ser examinada antes de uma disputa, em conjunto com o contrato e a documentação da venda.

Se venderem sem me oferecer, a venda é automaticamente anulada?

Não. O art. 33 distingue a reclamação de perdas e danos da pretensão de adquirir o imóvel.

Para haver o imóvel para si, o texto legal exige depósito do preço e das demais despesas da transferência, pedido no prazo de seis meses contado do registro do ato e contrato de locação averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação. O parágrafo único trata da averbação com contrato subscrito por duas testemunhas.

A aplicação da exigência registral tem ressalvas jurisprudenciais. No AgInt no REsp 2.166.931/SP, publicado em 12 de setembro de 2025, o STJ manteve decisão favorável à locatária em caso no qual estava comprovado que o comprador conhecia a locação, apesar da falta de averbação.

Esse julgamento não dispensa a averbação em todo caso nem transforma qualquer conhecimento informal em prova suficiente. É preciso verificar o que o comprador efetivamente sabia, os documentos e os demais requisitos da pretensão.

Por isso, não conclua que a venda está anulada apenas porque o inquilino não recebeu uma oferta.

E o pedido de perdas e danos?

A pretensão indenizatória também exige demonstração de seus pressupostos e do prejuízo. Não basta afirmar que teria interesse em comprar.

No REsp 1.554.437/SP, o STJ destacou a necessidade de comprovar que o locatário tinha condições de adquirir o bem nas mesmas condições do terceiro.

A ausência de averbação não deve ser tratada como resposta automática para todas as pretensões: os efeitos obrigacionais e a possibilidade de buscar o imóvel exigem análises distintas.

Existem transferências sem preferência?

O art. 32 exclui, entre outras hipóteses, perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

O parágrafo único contém regra específica sobre propriedade fiduciária e realização de garantia, inclusive leilão extrajudicial, para os contratos e nas condições ali previstos. Esse cenário não deve ser analisado como uma venda voluntária comum.

Identifique a natureza real da operação. O nome dado ao documento não permite concluir, sozinho, se existe preferência.

Se eu não comprar, preciso sair imediatamente?

Não. Preferência na compra e continuidade da locação são questões diferentes.

O art. 8º disciplina a possibilidade de denúncia pelo adquirente e a proteção da locação por prazo determinado com cláusula de vigência em caso de alienação e averbação. A venda, por si só, não impõe desocupação imediata.

Antes de aceitar uma saída ou assinar novo documento, confira o contrato, a matrícula e a comunicação recebida. A garantia em dinheiro também merece acerto próprio, conforme o artigo sobre devolução da caução no aluguel.

Para decidir sobre a compra, consulte ainda quais documentos e riscos verificar antes de adquirir um imóvel.

Fontes consultadas

Referências conferidas em 7 de novembro de 2026.

• Lei do Inquilinato, texto atualizado na Câmara dos Deputados, especialmente arts. 8º e 27 a 34.
• STJ, AgInt no REsp 2.166.931/SP, publicado em 12/09/2025, sobre ciência do comprador e ausência de averbação.
• STJ, REsp 1.554.437/SP, sobre efeitos obrigacionais e reais da preferência.
• Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sobre publicidade e informação na advocacia.