Prestação de contas do condomínio: o que o síndico deve apresentar?

A prestação de contas não se resume a apresentar o saldo bancário do condomínio ou uma lista de pagamentos. A assembleia precisa receber informações suficientes para compreender de onde vieram os recursos, como foram utilizados e se a gestão respeitou o orçamento e as deliberações aprovadas.

O síndico deve prestar contas à assembleia, ao menos uma vez por ano e também quando elas forem exigidas. A forma de apresentação deve permitir a conferência dos documentos, sem transformar a reunião em uma simples aprovação de números sem explicação.

Quando o síndico deve prestar contas?

O art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil inclui entre as atribuições do síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.

O art. 1.350 determina a convocação anual de assembleia para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos, a prestação de contas e, se for o caso, a eleição do substituto e a alteração do regimento interno.

A convenção pode estabelecer calendário, procedimento e documentos adicionais. Por isso, a conferência deve começar pela lei e continuar pela convenção vigente, pelas atas anteriores e pelo orçamento aprovado.

Quais documentos devem ser apresentados?

A lei não traz uma lista única que sirva para todos os condomínios. Os documentos necessários dependem do porte, dos serviços contratados e das movimentações do período.

Em geral, uma prestação de contas compreensível reúne:

1. demonstrativo das receitas e despesas;
2. saldos inicial e final do período;
3. extratos das contas bancárias e aplicações;
4. boletos, notas fiscais, recibos e comprovantes de pagamento;
5. contratos com administradora, funcionários e prestadores;
6. comprovantes de encargos trabalhistas, previdenciários e tributários;
7. posição dos fundos e das reservas;
8. relatório de inadimplência apresentado com o cuidado necessário quanto aos dados pessoais;
9. comparação entre os valores orçados e os efetivamente realizados;
10. explicação para despesas extraordinárias, transferências e diferenças relevantes.

Um relatório sintético pode facilitar a leitura, mas não substitui os documentos que sustentam os lançamentos. Da mesma forma, ter notas fiscais arquivadas não dispensa uma organização que permita relacioná-las às despesas apresentadas.

Aprovar a previsão orçamentária é o mesmo que aprovar as contas?

Não. O orçamento estima receitas, despesas e contribuições para um período futuro. A prestação de contas mostra o que efetivamente aconteceu na gestão.

A assembleia pode aprovar um orçamento e, mais tarde, pedir esclarecimentos sobre uma despesa que superou a estimativa ou não estava prevista. Também pode haver economia em determinada rubrica e aumento em outra.

A comparação entre orçamento e realização ajuda a identificar essas diferenças. Quando houver taxa extra ou obra, confira ainda a ata que aprovou a medida, os orçamentos e as condições da contratação. Veja também quando uma obra no condomínio precisa de aprovação da assembleia.

O condômino pode examinar os documentos?

O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 2.050.372, distinguiu duas situações. O condômino tem direito de inspecionar os documentos relativos à administração do condomínio. Isso, porém, não se confunde com a ação judicial de exigir contas.

Segundo o STJ, a obrigação legal do síndico é prestar contas à assembleia. Por essa razão, o condômino, individualmente, não tem legitimidade para propor contra o síndico a ação de exigir contas tratada naquele julgamento.

A distinção é importante. Um pedido objetivo de acesso a extratos, contratos ou comprovantes não deve ser apresentado como se fosse, necessariamente, uma ação formal de prestação de contas. Se houver recusa, é preciso examinar a convenção, o motivo informado, o documento solicitado e a providência adequada ao caso.

O acesso também precisa respeitar dados pessoais e informações cuja divulgação irrestrita não seja necessária. Em muitos casos, é possível conciliar a fiscalização com ocultação de dados sensíveis ou disponibilização controlada.

A administradora substitui o síndico nessa obrigação?

Não. A administradora pode organizar documentos, emitir relatórios e auxiliar a gestão, conforme o contrato. A atribuição legal de prestar contas à assembleia permanece com o síndico.

Se o condomínio terceirizou pagamentos ou rotinas administrativas, convém verificar quem autoriza as despesas, quem movimenta as contas e quais controles foram contratados. A divisão operacional não deve impedir a identificação das responsabilidades.

Contratos, procurações, acessos bancários e relatórios da administradora ajudam a compreender o fluxo. Se houver conselho fiscal ou consultivo, suas atribuições também devem ser conferidas na convenção.

O que fazer se a assembleia anual não for convocada?

O § 1º do art. 1.350 do Código Civil permite que um quarto dos condôminos convoque a assembleia se o síndico não o fizer.

A convocação deve observar a convenção e alcançar todos os condôminos. O art. 1.354 estabelece que a assembleia não pode deliberar sem que todos sejam convocados.

O § 2º do art. 1.350 prevê que, se a assembleia não se reunir, o juiz poderá decidir a requerimento de qualquer condômino. Essa hipótese não dispensa a análise do procedimento adotado, dos documentos disponíveis e do pedido que se pretende formular.

Se a reunião for eletrônica, consulte também as regras de convocação e participação em assembleia virtual.

A assembleia pode pedir esclarecimentos antes de votar?

Pode ser necessário adiar a decisão ou solicitar complementação quando faltarem documentos essenciais para compreender os números.

A ata deve registrar os esclarecimentos solicitados, os documentos pendentes e o resultado da votação. Aprovação, rejeição ou ressalva precisam ser descritas de modo compatível com o que ocorreu na reunião.

Evite usar expressões genéricas como “contas aprovadas” quando a decisão abrange apenas parte do período ou contém condições. O registro claro protege a memória do condomínio e facilita a gestão seguinte.

Contas aprovadas encerram qualquer discussão?

A aprovação tem relevância, mas não autoriza conclusões automáticas sobre situações não informadas à assembleia, documentos falsos ou outros vícios. Por outro lado, simples discordância posterior não torna a deliberação inválida.

É preciso identificar o que foi apresentado, quais informações estavam disponíveis, como ocorreu a convocação e qual irregularidade concreta é apontada. Dependendo do problema, a discussão pode envolver acesso a documentos, validade da assembleia, responsabilidade pela gestão ou outro tipo de medida.

Não retenha cotas condominiais por conta própria como forma de pressionar a administração. A dívida pode receber encargos e ser cobrada judicialmente. Para compreender esses efeitos, veja o que pode acontecer com a taxa de condomínio atrasada.

Como formular um pedido de documentos?

Faça um pedido escrito e específico. Indique o período, os lançamentos ou os contratos que deseja conferir e proponha uma forma razoável de acesso.

Guarde o pedido, a resposta e os documentos recebidos. Se houver grande volume, pode ser útil solicitar primeiro o balancete e os extratos para identificar quais comprovantes exigem análise detalhada.

Uma solicitação organizada facilita a resposta e ajuda a separar falta de informação, erro contábil, divergência sobre a despesa e suspeita de irregularidade. Cada situação pode exigir uma providência diferente.

Quando buscar análise individual?

Vale obter orientação se houver recusa persistente de acesso, ausência de assembleia, divergências relevantes entre extratos e balancetes, despesas sem suporte, contratos não autorizados ou discussão sobre a validade da aprovação.

A análise deve começar pelos documentos e pelas regras do condomínio. O objetivo não é prometer rejeição das contas ou responsabilização, mas identificar o que precisa ser esclarecido e qual medida é compatível com o problema.

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Fontes consultadas

Referências conferidas em 22 de outubro de 2026.

• Código Civil, texto consolidado no Planalto, especialmente arts. 1.347, 1.348, inciso VIII, 1.350 e 1.354.
• Lei nº 4.591/1964, texto no Planalto, especialmente arts. 22 e 24.
• STJ: condômino não pode ajuizar individualmente ação de exigir contas contra administrador, notícia sobre o REsp 2.050.372.
• Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sobre publicidade e informação na advocacia.