Taxa de condomínio atrasada: o que pode acontecer com o imóvel?

Um boleto de condomínio fica em aberto e, pouco tempo depois, o valor já inclui multa, juros e outros lançamentos. Para saber se a cobrança está correta, não basta olhar o total. É preciso identificar a origem de cada parcela e os documentos que aprovaram a contribuição.

A dívida condominial pode ser cobrada por execução e, em determinadas situações, colocar a própria unidade em risco. Isso não significa que qualquer valor apresentado pela administração seja automaticamente exigível.

Quem deve pagar a contribuição condominial?

O art. 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece o dever de contribuir para as despesas do condomínio conforme a fração ideal, salvo disposição diferente na convenção.

A cobrança pode envolver despesas ordinárias e extraordinárias. Para compreender a obrigação, confira a convenção, o orçamento, a ata que aprovou a despesa e a forma de rateio utilizada.

Se a unidade estiver alugada, a Lei do Inquilinato distribui determinadas despesas entre locador e locatário. Essa divisão contratual não deve ser confundida com a relação do condomínio com a unidade. Veja também quais despesas condominiais cabem ao inquilino.

Qual multa pode ser aplicada pelo atraso?

O § 1º do art. 1.336 do Código Civil prevê multa de até 2% sobre o débito.

Esse limite se refere à multa pelo atraso da contribuição. Não se deve somá-la indistintamente a multas por comportamento antissocial ou descumprimento de outros deveres, que possuem fundamentos e requisitos próprios.

Ao receber a cobrança, verifique a base de cálculo. Peça que o condomínio separe contribuição principal, correção monetária, juros, multa e eventuais despesas adicionais.

Os juros são sempre de 1% ao mês?

Não. A redação atual do § 1º do art. 1.336, dada pela Lei nº 14.905/2024, determina a incidência dos juros moratórios convencionados. Se não houver previsão, são aplicados os juros estabelecidos no art. 406 do Código Civil.

Por isso, afirmar de forma genérica que toda dívida condominial usa juros de 1% ao mês pode levar a erro. A primeira providência é consultar a convenção vigente e a memória de cálculo.

A correção monetária também é prevista pelo Código Civil. O índice, o período e a forma de atualização precisam aparecer de maneira compreensível no demonstrativo do débito.

Posso votar na assembleia enquanto estiver inadimplente?

O art. 1.335, inciso III, do Código Civil assegura ao condômino quite o direito de votar e participar das deliberações da assembleia.

A situação concreta exige cuidado com a data da dívida, o pagamento e a própria convocação. A administração não deve ampliar a restrição para criar punições que a lei ou a convenção não autorizam.

Se a reunião ocorrer pela internet, confira também as regras de convocação e participação em assembleia virtual.

O condomínio precisa entrar primeiro com uma ação de cobrança?

Nem sempre. O art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito referente a contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que documentalmente comprovadas.

Isso permite o ajuizamento de execução quando a obrigação for certa, líquida e exigível. O condomínio deverá apresentar os documentos pertinentes e um demonstrativo atualizado.

Receber uma cobrança extrajudicial, uma citação ou uma intimação não é a mesma coisa. Cada documento produz efeitos e prazos diferentes. Se houver processo, identifique a data da ciência e procure orientação antes de deixar o prazo transcorrer.

O imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio?

Pode. A Lei nº 8.009/1990 protege o bem de família, mas prevê exceção para impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel. O Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do bem de família para satisfazer despesas condominiais da unidade.

A medida não ocorre automaticamente com o primeiro boleto vencido. Ela depende de cobrança judicial e dos atos do processo. Ainda assim, tratar a dívida como se nunca pudesse alcançar o imóvel é arriscado.

Quando a unidade está financiada ou submetida a alienação fiduciária, a estrutura da propriedade e os direitos do devedor exigem análise específica. Não presuma que a solução será idêntica à de um imóvel quitado.

Vender o imóvel elimina a dívida antiga?

Não necessariamente. O art. 1.345 do Código Civil dispõe que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Essa característica torna essencial verificar a situação condominial antes da compra. O contrato entre vendedor e comprador pode distribuir responsabilidades e prever garantias, mas não deve ser usado para ignorar o risco ligado à unidade.

Antes de assinar, peça declaração atualizada do condomínio e confronte-a com os demais documentos. Consulte também o que verificar antes de comprar um imóvel.

O que conferir antes de pagar ou contestar?

Organize os documentos e compare as informações:

1. convenção e regimento interno vigentes;
2. atas que aprovaram orçamento, rateio ou contribuição extraordinária;
3. boletos e comprovantes de pagamentos anteriores;
4. demonstrativo mês a mês do débito;
5. índice de correção, taxa de juros e multa aplicados;
6. comunicações de cobrança e propostas de acordo;
7. documentos do imóvel e do contrato de locação, se houver.

Se houver pagamento não reconhecido pelo condomínio, apresente o comprovante e peça a baixa por escrito. Se a divergência estiver no cálculo, identifique a parcela questionada em vez de contestar o saldo de forma genérica.

Um acordo resolve tudo?

O acordo pode organizar o pagamento, mas suas condições precisam ser lidas com atenção. Confira o saldo reconhecido, os encargos, o número e o vencimento das parcelas, as consequências de novo atraso e a forma de baixa da cobrança ou do processo.

Também verifique como serão tratadas as cotas que vencerem durante o parcelamento. Em regra, parcelar o débito antigo não dispensa o pagamento das contribuições futuras.

Não faça depósitos parciais sem entender como serão imputados. A falta de comunicação pode manter a cobrança da diferença e dificultar a conferência posterior.

Quando buscar análise individual?

Vale obter análise dos documentos se houver dúvida sobre a aprovação da despesa, erro de rateio, pagamento não abatido, inclusão de encargos sem explicação, compra recente da unidade ou processo em andamento.

O objetivo não é prometer o cancelamento da dívida. É verificar o que foi aprovado, o que está documentado, quais valores são exigidos e quais providências ainda podem ser adotadas.

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Fontes consultadas

Referências conferidas em 21 de outubro de 2026.

• Código Civil, texto consolidado no Planalto, especialmente arts. 1.335, 1.336 e 1.345.
• Código de Processo Civil, texto consolidado no Planalto, especialmente arts. 783, 784, inciso X, e 798.
• Lei nº 8.009/1990, no Planalto, especialmente art. 3º, inciso IV.
• STJ: penhora de bem de família por dívida com condomínio.
• Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sobre publicidade informativa na advocacia.